III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16929)
Resolución, de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Sort, por la que se suspende la inscripción de la venta de un edificio refugio que se encuentra en una finca registral más amplia consistente en una línea de transporte de energía eléctrica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127037
Como se ha indicado en la transcripción del defecto, la nota de calificación ahora
impugnada se refiere expresamente a otra nota de calificación negativa anterior, emitida
el día 23/04/2018 (…).
Segundo. Según la nota de calificación impugnada, el defecto que motiva la
denegación de la inscripción se fundamenta única y exclusivamente en la falta de
aportación junto al título a inscribir de la autorización administrativa de segregación –o su
innecesariedad– a que se refiere el artículo 187 TRLUC, cuyo apartado 1.º, letra b),
indica que están sujetas a licencia urbanística “b) Las parcelaciones urbanísticas.”
La definición de qué debe entenderse por “parcelación urbanística” está contenida en
el artículo 191.1 TRLUC, cuya letra a) sería la aplicable a supuestos de “segregación”,
como un tipo de “parcelación”, precepto que dice:
“1.
Se entiende por parcelación urbanística:
Tercero. En este sentido, entendemos que la finca registral n.º 1044 de Sorpe, que
tendría la consideración de finca matriz respecto de la operación dominical objeto de
inscripción, se trata de una concesión administrativa, y no se trata en puridad de una
parcela a los efectos de la legislación urbanística, sino de un conjunto de bienes y
derechos que tienen la condición de “explotación industrial” destinada a la distribución de
energía eléctrica que tiene su origen en una concesión administrativa, en los términos
del artículo 67 RH.
La nota de calificación impugnada trata a la finca registral n.º 1044 de Sorpe como si
a efectos urbanísticos se tratara de una porción de suelo físico que constituye una
“parcela”, de la cual la edificación objeto de la escritura de compraventa que se pretende
inscribir constituiría una porción de terreno a segregarse físicamente para constituir una
nueva parcela y finca a efectos registrales, y por ello exige la necesidad de contar con la
correspondiente actuación administrativa de fiscalización de parcelaciones (licencia o
declaración de innecesariedad).
La inscripción de la finca registral n.º 1044 de Sorpe se practicó como una concesión
administrativa al amparo de los artículos 43 y 57-5.º del Reglamento Hipotecario de 1915
cve: BOE-A-2021-16929
Verificable en https://www.boe.es
Toda división simultánea o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en
cualquier clase de suelo, que, en razón de las características físicas de los terrenos, de
la delimitación de éstos por viales existentes o de nueva creación, de la implantación de
servicios o de la edificabilidad descrita por la operación de división, facilite o tenga por
finalidad facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinarlas a
usos urbanos”.
Como puede observarse, el precepto trata a las operaciones de “parcelación” como
actuaciones de “división” o “segregación” de “terrenos”, es decir, de una porción física de
suelo, de modo que el terreno originario se vería alterado po [sic]
Siguiendo esta definición, el resultado de una operación de “parcelación” es la
formación física de “parcelas”, en la definición que del concepto “parcela” da el
artículo 26.1, letra b), del TRLS, norma de carácter básico, cuando dice que constituye
“parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que
tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente”, de modo que
dicha “unidad de suelo” constituirá a su vez finca en los términos de la letra a) del mismo
artículo, y como se indica en la mención final de éste tendrá la consideración de “finca
registral” “cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro
de la Propiedad”.
De modo que, según las legislaciones de suelo y urbanística, toda porción física de
terreno que se segregue de una finca preexistente y que cuente con autorización de
parcelación (o su innecesariedad) constituirá una parcela y a su vez si causa inscripción
constituirá una finca registral, pero no toda finca registral constituirá a su vez una
parcela, porque la legislación hipotecaria permite que cause inscripción una “finca” que
no constituyan a su vez en puridad una “parcela”, como sería el caso del derecho de
aprovechamiento urbanístico o las concesiones administrativas.
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127037
Como se ha indicado en la transcripción del defecto, la nota de calificación ahora
impugnada se refiere expresamente a otra nota de calificación negativa anterior, emitida
el día 23/04/2018 (…).
Segundo. Según la nota de calificación impugnada, el defecto que motiva la
denegación de la inscripción se fundamenta única y exclusivamente en la falta de
aportación junto al título a inscribir de la autorización administrativa de segregación –o su
innecesariedad– a que se refiere el artículo 187 TRLUC, cuyo apartado 1.º, letra b),
indica que están sujetas a licencia urbanística “b) Las parcelaciones urbanísticas.”
La definición de qué debe entenderse por “parcelación urbanística” está contenida en
el artículo 191.1 TRLUC, cuya letra a) sería la aplicable a supuestos de “segregación”,
como un tipo de “parcelación”, precepto que dice:
“1.
Se entiende por parcelación urbanística:
Tercero. En este sentido, entendemos que la finca registral n.º 1044 de Sorpe, que
tendría la consideración de finca matriz respecto de la operación dominical objeto de
inscripción, se trata de una concesión administrativa, y no se trata en puridad de una
parcela a los efectos de la legislación urbanística, sino de un conjunto de bienes y
derechos que tienen la condición de “explotación industrial” destinada a la distribución de
energía eléctrica que tiene su origen en una concesión administrativa, en los términos
del artículo 67 RH.
La nota de calificación impugnada trata a la finca registral n.º 1044 de Sorpe como si
a efectos urbanísticos se tratara de una porción de suelo físico que constituye una
“parcela”, de la cual la edificación objeto de la escritura de compraventa que se pretende
inscribir constituiría una porción de terreno a segregarse físicamente para constituir una
nueva parcela y finca a efectos registrales, y por ello exige la necesidad de contar con la
correspondiente actuación administrativa de fiscalización de parcelaciones (licencia o
declaración de innecesariedad).
La inscripción de la finca registral n.º 1044 de Sorpe se practicó como una concesión
administrativa al amparo de los artículos 43 y 57-5.º del Reglamento Hipotecario de 1915
cve: BOE-A-2021-16929
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Toda división simultánea o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en
cualquier clase de suelo, que, en razón de las características físicas de los terrenos, de
la delimitación de éstos por viales existentes o de nueva creación, de la implantación de
servicios o de la edificabilidad descrita por la operación de división, facilite o tenga por
finalidad facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinarlas a
usos urbanos”.
Como puede observarse, el precepto trata a las operaciones de “parcelación” como
actuaciones de “división” o “segregación” de “terrenos”, es decir, de una porción física de
suelo, de modo que el terreno originario se vería alterado po [sic]
Siguiendo esta definición, el resultado de una operación de “parcelación” es la
formación física de “parcelas”, en la definición que del concepto “parcela” da el
artículo 26.1, letra b), del TRLS, norma de carácter básico, cuando dice que constituye
“parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que
tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente”, de modo que
dicha “unidad de suelo” constituirá a su vez finca en los términos de la letra a) del mismo
artículo, y como se indica en la mención final de éste tendrá la consideración de “finca
registral” “cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro
de la Propiedad”.
De modo que, según las legislaciones de suelo y urbanística, toda porción física de
terreno que se segregue de una finca preexistente y que cuente con autorización de
parcelación (o su innecesariedad) constituirá una parcela y a su vez si causa inscripción
constituirá una finca registral, pero no toda finca registral constituirá a su vez una
parcela, porque la legislación hipotecaria permite que cause inscripción una “finca” que
no constituyan a su vez en puridad una “parcela”, como sería el caso del derecho de
aprovechamiento urbanístico o las concesiones administrativas.
