III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16928)
Resolución de 15 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

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formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los
actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no
urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que
con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y
obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que
posibilita la formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Dado que la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las
comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.ª
y 149.1 y Sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1997, 164/2001 y 143/2017)
y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística
que resulte aplicable la que debe establecer qué actos están sometidos a licencia,
declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden
estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser
asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las
edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de
la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius»
respecto de su exigencia en sede registral, cuya configuración como requisito de
inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. Recuérdese el Preámbulo
del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la inscripción de los actos de
parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de
distintas normas urbanísticas materiales en diferentes Comunidades Autónomas, por lo
que los artículos son estrictamente tabulares dejando a aquellas normas las cuestiones
de fondo; ello significa que la aplicación de las soluciones hipotecarias –únicas y
uniformes– dependerán, en gran medida, de la previa aplicación de las diversas

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Núm. 249