BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 127031

En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el
punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía,
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este
caso el principio de legitimación registral establecido en el artículo 38 de la Ley
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el
derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida en el asiento
respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que
concurran otros elementos adicionales que revelen la posible existencia de parcelación
ilegal». Hace referencia, además, al Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta,
simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito,
de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja
básicamente en la exactitud del Registro (…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza
que «el registrador, en el ejercicio de su función pública, comunique al Ayuntamiento la
inscripción practicada, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr.
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en la
legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de participación indivisa
inscrita, esta Dirección General consideró que «tal conversión de la comunidad
hereditaria indivisa en una comunidad ordinaria mediante sucesivas transmisiones
onerosas de cuota, puede constituir, un acto revelador de posible parcelación (…)».
Considera, en ese caso, justificados los elementos indiciarios planteados por el
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes» a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la
ordenación urbanística aplicable.
Los elementos indiciarios considerados en dichas Resoluciones de 12 de diciembre
de 2017 como suficientes para fundar las dudas de la posible existencia de parcelación
se basaron en que la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita se disuelve
mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma, por lo que no puede
equipararse completamente al supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017,
que estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de
la titularidad en un proindiviso, sino la transmisión de cuota ya inscrita, ni al de la citada
Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de
herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como

cve: BOE-A-2021-16928
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Núm. 249