BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126992

La finca 5.810 consta descrita en el Registro como una casa de 45 metros cuadrados
de solar, con una huerta contigua de 10 áreas y 50 centiáreas, que en conjunto forma
una sola finca, y tras la rectificación se describe el resto como una casa de 45 metros
cuadrados de solar con una huerta contigua de una extensión según el Registro de 2
áreas y 69 centiáreas y según Catastro de 1 área y 78 centiáreas. El registrador
considera que respecto de los 178 metros cuadrados que han quedado excluidos de
concentración según Catastro, no queda acreditada su superficie ni coordenadas
georreferenciadas, ya que se incorpora en la escritura objeto de calificación una
certificación catastral de una parcela de 223 metros cuadrados.
Debe observarse en cambio que, si se suma la superficie de la casa, 45 metros
cuadrados, a esos 178 metros cuadrados, el resultado es precisamente 223 metros
cuadrados, por lo que en la nueva descripción del resto de finca esos 178 metros
cuadrados «según Catastro» representan la superficie de la huerta tras la rectificación
conforme a Catastro, de modo que, con la casa, considerado todo como un conjunto, la
superficie de ese resto de finca conforme a Catastro sería de 223 metros cuadrados. Es
decir, existe plena correspondencia entre la superficie del resto de finca y la superficie de
la parcela catastral con la que se dice que corresponde y de la que se aporta
certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, en esa nueva descripción los
linderos toman como referencia las parcelas catastrales colindantes, por lo que no
existen dudas de identidad entre el resto de finca descrito y la representación gráfica
georreferenciada que resulta de la parcela catastral con la que se dice que corresponde,
cumpliéndose por tanto con lo que disponen el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el
artículo 10 de la misma, cuando establece que «en los casos de incorporación de la
representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del
artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y
gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3
de este artículo».
3. Es cierto que acto seguido en la escritura se declara una edificación que ocupa
una superficie de 98 metros cuadrados, que procede por reforma de la que antes
constaba declarada en el Registro, y en cambio no se describe de nuevo la finca tras
esta declaración de obra. Por ello, sí que resultaría algo confusa la superficie de la finca
resultante de su descripción literaria, ya que como antes se ha dicho se describe como
un conjunto formado por una casa y una huerta contigua a la misma y la declaración de
la edificación supone el aumento de superficie de la primera sin que se aclare que
disminuye entonces la superficie contigua, ya que la superficie total no resulta
modificada.
Sin embargo, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 8
de junio, 14 de noviembre y 20 de diciembre de 2016 y 25 de octubre de 2018), no
obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para
mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del
Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia
descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley
Hipotecaria) y ni en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria ni el artículo 10 de la misma se
habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y
gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación.
Ahora bien, esto es sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la
finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será
objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de

cve: BOE-A-2021-16924
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Núm. 249