III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16918)
Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126940
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 32, 38 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 47
y 432 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 18 septiembre 1989, 21 de junio de 1999, 23 de enero y 16
de noviembre de 2004, 18 de julio de 2005, 9 de febrero de 2007, 12 de noviembre
de 2010, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014; 12 de febrero, 8 de marzo, 7 de
julio y 2 de septiembre de 2016 y 7 de septiembre de 2017, y la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020.
1. Presentada escritura otorgada el día 23 de octubre de 2000 ante el notario de
Segovia, don Manuel Fermín Domínguez Rodríguez, por la que «La innovadora, S.L.»,
titular registral vendió a los recurrentes una plaza de garaje, finca 41.469, fue objeto de
calificación negativa con fecha 31 de mayo 2021, por encontrarse pendiente de
despacho, y haber sido objeto de calificación negativa un documento previo,
incompatible con el anterior.
En efecto, en el asiento previo 1603 del Diario 173, se hizo constar la presentación
de la escritura otorgada por doña M. Y. F. S., donde la titular registral, «La innovadora,
S.L.» vendió a «Farlington Spain, S.L.U.» varias fincas, entre ellas la 41.469, plaza de
garaje. La venta lo es como consecuencia de la ejecución extrajudicial derivada del
procedimiento extrajudicial que consta al margen de la finca. Este asiento previo fue
objeto de calificación negativa el día 29 de abril 2021, lo que determinó la prórroga del
asiento de presentación.
Presentada ahora la escritura de compraventa se suspende su calificación por estar
pendiente de despacho un título previo.
Los recurrentes solicitan la inscripción de su título, desconociendo el motivo por el
que se solicita por parte de un tercero, teniendo en cuanta que se ha resuelto
favorablemente la estimación de titularidad por parte de la Gerencia Regional del
Catastro, con fecha 29 de abril de 2021. Igualmente, se pide la no inscripción cautelar de
ningún otro solicitante, hasta no resolverse la controversia generada en torno a la posible
duplicidad de título.
2. El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual «inscrito o anotado preventivamente en
el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento».
No sólo es un principio registral, sino sustantivo en nuestro Derecho civil, de manera
que en relación con los bienes inmuebles el artículo 1473 del Código Civil determina que
en caso de que una misma cosa se hubiera vendido a diferentes compradores la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Por su parte el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás
derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este
precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de
nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones
realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada
por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Estos principios están íntimamente relacionados (véase, por todas, Resolución de 7
de septiembre de 2017) con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
cve: BOE-A-2021-16918
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126940
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 32, 38 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 47
y 432 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 18 septiembre 1989, 21 de junio de 1999, 23 de enero y 16
de noviembre de 2004, 18 de julio de 2005, 9 de febrero de 2007, 12 de noviembre
de 2010, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014; 12 de febrero, 8 de marzo, 7 de
julio y 2 de septiembre de 2016 y 7 de septiembre de 2017, y la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020.
1. Presentada escritura otorgada el día 23 de octubre de 2000 ante el notario de
Segovia, don Manuel Fermín Domínguez Rodríguez, por la que «La innovadora, S.L.»,
titular registral vendió a los recurrentes una plaza de garaje, finca 41.469, fue objeto de
calificación negativa con fecha 31 de mayo 2021, por encontrarse pendiente de
despacho, y haber sido objeto de calificación negativa un documento previo,
incompatible con el anterior.
En efecto, en el asiento previo 1603 del Diario 173, se hizo constar la presentación
de la escritura otorgada por doña M. Y. F. S., donde la titular registral, «La innovadora,
S.L.» vendió a «Farlington Spain, S.L.U.» varias fincas, entre ellas la 41.469, plaza de
garaje. La venta lo es como consecuencia de la ejecución extrajudicial derivada del
procedimiento extrajudicial que consta al margen de la finca. Este asiento previo fue
objeto de calificación negativa el día 29 de abril 2021, lo que determinó la prórroga del
asiento de presentación.
Presentada ahora la escritura de compraventa se suspende su calificación por estar
pendiente de despacho un título previo.
Los recurrentes solicitan la inscripción de su título, desconociendo el motivo por el
que se solicita por parte de un tercero, teniendo en cuanta que se ha resuelto
favorablemente la estimación de titularidad por parte de la Gerencia Regional del
Catastro, con fecha 29 de abril de 2021. Igualmente, se pide la no inscripción cautelar de
ningún otro solicitante, hasta no resolverse la controversia generada en torno a la posible
duplicidad de título.
2. El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual «inscrito o anotado preventivamente en
el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento».
No sólo es un principio registral, sino sustantivo en nuestro Derecho civil, de manera
que en relación con los bienes inmuebles el artículo 1473 del Código Civil determina que
en caso de que una misma cosa se hubiera vendido a diferentes compradores la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Por su parte el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás
derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este
precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de
nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones
realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada
por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Estos principios están íntimamente relacionados (véase, por todas, Resolución de 7
de septiembre de 2017) con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
cve: BOE-A-2021-16918
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Núm. 249
