III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16919)
Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca a un Ayuntamiento en virtud de una escritura de disolución y liquidación de sociedad mercantil.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126945
Si a ello se unen las evidentes consideraciones de índole práctica, no debe sorprender
que el legislador, aun sin desconocer que la realidad y exactitud de dicha extinción
depende en definitiva de la validez y eficacia de tales adjudicaciones, estime que es
título suficiente para la constatación registral de la extinción la escritura pública otorgada
unilateralmente por los liquidadores que recoja –entre otros extremos relativos al
acuerdo social y la falta de impugnación del mismo– su manifestación de haber
satisfecho a los socios la cuota resultante de la liquidación (cfr. artículos 121 de la Ley de
Sociedades de Responsabilidad Limitada y 247.1.4.ª del Reglamento del Registro
Mercantil).
En cambio, cuando se trata de inscribir tales adjudicaciones en el Registro de la
Propiedad y habida cuenta que de la inscripción derivaría la presunción de existencia y
pertenencia del derecho inscrito al titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria),
es necesario, conforme a las normas de Derecho inmobiliario, que en la calificación a
que su práctica está sujeta se aprecie si existe aceptación por el adjudicatario con
capacidad suficiente, por lo que tal extremo debe resultar de la escritura calificada (cfr.
artículo 18 de la Ley Hipotecaria), mediante su comparecencia en nombre propio o
debidamente representados, sin que sea suficiente a tal efecto el hecho de que el
liquidador certifique sobre los referidos acuerdos sociales, toda vez que su certificación
no es más que un documento privado, sin el valor e importantes efectos que en nuestro
Derecho se atribuyen al documento autorizado por un funcionario público –cfr.
artículos 1216 y 1218 del Código Civil; y 1 y 17 bis.2.b) de la Ley del Notariado.”
Sentado lo anterior, es decir, que los actos con trascendencia jurídico real
inmobiliaria que se deriven de los acuerdos adoptados deben ser calificados por el
Registrador de la Propiedad, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción:
Es preciso aportar valoración pericial, verificada por técnico competente, de los
bienes adjudicados al Ayuntamiento, de acuerdo con los Artículos 11 del Reglamento de
Bienes de Entidades Locales de 13 de Junio de 1986, 10 de la Ley 7/1999 de 29 de
Septiembre de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía y 21 del Reglamento de
Bienes de Entidades Locales de Andalucía aprobado por Decreto 18/2006 de 24 de
enero.
Lo anterior no se altera por el hecho de haber solicitado la inscripción parcial a favor
del otro socio: las adjudicaciones se condicionan recíprocamente (el tomar de más para
uno implica necesariamente el tomar de menos para otro) por lo que el valor que se
atribuya a los bienes adjudicados al Ayuntamiento condiciona las adjudicaciones de
ambos socios. En este sentido, cabe destacar la aplicación de las reglas de partición de
herencia que se deriva de los Artículos 1708 del Código Civil y 234 del Código de
Comercio y, en consecuencia, la aplicación de los Artículos 1058 y 1061 del Código Civil
y la necesidad de valorar los bienes como paso previo a la adjudicación de los mismos.
En la citada escritura de 24 de Noviembre de 2020 (García García–1485/2020) se
incorpora una certificación municipal expresiva de la incorporación de los bienes
adquiridos al Inventario Municipal, indicando el valor con el que constan inventariados
dichos bienes. Sin embargo, que los bienes consten inventariados con un determinado
valor no permite presuponer que tales bienes han sido objeto de la necesaria valoración
pericial por técnico competente.
Contra la presente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Miguel Román
Sevilla registrador/a de Registro Propiedad de Jaén 3 a día uno de junio del dos mil
veintiuno.»
cve: BOE-A-2021-16919
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126945
Si a ello se unen las evidentes consideraciones de índole práctica, no debe sorprender
que el legislador, aun sin desconocer que la realidad y exactitud de dicha extinción
depende en definitiva de la validez y eficacia de tales adjudicaciones, estime que es
título suficiente para la constatación registral de la extinción la escritura pública otorgada
unilateralmente por los liquidadores que recoja –entre otros extremos relativos al
acuerdo social y la falta de impugnación del mismo– su manifestación de haber
satisfecho a los socios la cuota resultante de la liquidación (cfr. artículos 121 de la Ley de
Sociedades de Responsabilidad Limitada y 247.1.4.ª del Reglamento del Registro
Mercantil).
En cambio, cuando se trata de inscribir tales adjudicaciones en el Registro de la
Propiedad y habida cuenta que de la inscripción derivaría la presunción de existencia y
pertenencia del derecho inscrito al titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria),
es necesario, conforme a las normas de Derecho inmobiliario, que en la calificación a
que su práctica está sujeta se aprecie si existe aceptación por el adjudicatario con
capacidad suficiente, por lo que tal extremo debe resultar de la escritura calificada (cfr.
artículo 18 de la Ley Hipotecaria), mediante su comparecencia en nombre propio o
debidamente representados, sin que sea suficiente a tal efecto el hecho de que el
liquidador certifique sobre los referidos acuerdos sociales, toda vez que su certificación
no es más que un documento privado, sin el valor e importantes efectos que en nuestro
Derecho se atribuyen al documento autorizado por un funcionario público –cfr.
artículos 1216 y 1218 del Código Civil; y 1 y 17 bis.2.b) de la Ley del Notariado.”
Sentado lo anterior, es decir, que los actos con trascendencia jurídico real
inmobiliaria que se deriven de los acuerdos adoptados deben ser calificados por el
Registrador de la Propiedad, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción:
Es preciso aportar valoración pericial, verificada por técnico competente, de los
bienes adjudicados al Ayuntamiento, de acuerdo con los Artículos 11 del Reglamento de
Bienes de Entidades Locales de 13 de Junio de 1986, 10 de la Ley 7/1999 de 29 de
Septiembre de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía y 21 del Reglamento de
Bienes de Entidades Locales de Andalucía aprobado por Decreto 18/2006 de 24 de
enero.
Lo anterior no se altera por el hecho de haber solicitado la inscripción parcial a favor
del otro socio: las adjudicaciones se condicionan recíprocamente (el tomar de más para
uno implica necesariamente el tomar de menos para otro) por lo que el valor que se
atribuya a los bienes adjudicados al Ayuntamiento condiciona las adjudicaciones de
ambos socios. En este sentido, cabe destacar la aplicación de las reglas de partición de
herencia que se deriva de los Artículos 1708 del Código Civil y 234 del Código de
Comercio y, en consecuencia, la aplicación de los Artículos 1058 y 1061 del Código Civil
y la necesidad de valorar los bienes como paso previo a la adjudicación de los mismos.
En la citada escritura de 24 de Noviembre de 2020 (García García–1485/2020) se
incorpora una certificación municipal expresiva de la incorporación de los bienes
adquiridos al Inventario Municipal, indicando el valor con el que constan inventariados
dichos bienes. Sin embargo, que los bienes consten inventariados con un determinado
valor no permite presuponer que tales bienes han sido objeto de la necesaria valoración
pericial por técnico competente.
Contra la presente calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Miguel Román
Sevilla registrador/a de Registro Propiedad de Jaén 3 a día uno de junio del dos mil
veintiuno.»
cve: BOE-A-2021-16919
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
