III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16657)
Resolución de 2 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 125230
catastral, pues aunque numéricamente diferentes, él mismo justifica, al menos
presuntivamente, la diferencia de cabida en la posible mayor extensión de la zona de
camino existente al lindero Este, hoy denominado calle (…) Por tanto, no solo no afirma
tener dudas acerca de que se trate de la misma finca, sino que confirma le consta su
ubicación, denominación e, incluso, la causa probable de la discordancia entre las
cabidas. Asumida, por tanto, la identidad, no debía de ser motivo de rechazo. Pero es
que, además, tal circunstancia no puede ser causa de denegación de la inscripción:
Incluso si se tratase de una finca con exceso de cabida no inscrito, no por ello debería
suspenderse la inscripción de la obra nueva: “10. Por último, procede analizar la solicitud
de inscripción de la ampliación de obra nueva cuando hay un exceso de cabida
declarado, y éste, en virtud de lo expuesto no puede ser registrado. Ciertamente, aunque
no se produzca en el Registro tal inscripción, ello no impediría que se practicaran las
demás operaciones registrales que se pretenden respecto de la finca a que se refiere la
calificación impugnada siempre que la superficie de suelo ocupada por la obra cupiera
en la finca inscrita (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2015). En el presente caso la
superficie ocupada por la edificación (133 metros cuadrados) cabe físicamente dentro la
finca registral (150 metros cuadrados). Y la calificación no contiene ningún
pronunciamiento acerca de que existan dudas sobre la ubicación de la edificación en la
finca registral, atendiendo a sus coordenadas georreferenciadas”. (Res. 16 de
septiembre de 2019). Si el exceso de cabida no inscrito no imposibilita la constatación de
la obra, menos lo hará el defecto.
En consecuencia de lo expuesto, queda claro que en ningún momento alberga el Sr.
Registrador dudas acerca de la identidad de la finca sobre que se sitúa la edificación,
deduciéndose por el mismo las causas de la falta de concordancia entre catastro y
registro; y tampoco afirma, como no podía ser de otra forma, que tenga motivos
racionales o indicios suficientes para sospechar que la obra declarada invada otros
fundos en perjuicio de terceros; bien al contrario, las diferencias de superficie, como
reiteradamente hemos acentuado, operan precisamente en favor de la posición del titular
registral. Volveremos más adelante sobre este punto.
IV. No siendo fácilmente comprensibles los argumentos de la denegación en la
nota, menos aún lo son las soluciones que propone como medios de subsanación.
Ofrece como primera solución la reducción de superficie. Ello implicaría el necesario
reconocimiento por parte del titular registral, bien una medición ab initio errónea, bien
que una parte de dicha cabida se ha incorporado a predio colindante, bien tal
desaparición de la cabida por haber sido objeto de expropiación (cuyo expediente, por
cierto, no parece constar en el Registro, puesto que no se menciona). En cualquiera de
los casos, implicaría una renuncia a parte de la cabida de la finca registral que, en
principio, no parece exigible, y mucho menos explicable; porque carece de sentido que
tenga que reducirse la cabida de una finca, precisamente para justificar que la edificación
que radica dentro de la misma no se extralimita o excede de los linderos de la misma. Y
ello, sin entrar en la pérdida de acciones que comportaría, para el caso de que el titular
quisiera reclamar la superficie a quien indebidamente la hubiese ocupado, amparándose
precisamente en los pronunciamientos tabulares.
La segunda solución ofrecida, complementar el título con certificación de técnico
competente, no deja de ser peculiar: se propone con carácter alternativo, subrayándose
dicho carácter puesto que, este procedimiento de subsanación invalida los obstáculos
técnicos del primero, constituyendo este un medio técnico de distinta naturaleza; lo que
produce, cuando menos perplejidad, pues su posibilidad determina que, subsane o no al
primero, el primero sobra.
A pesar de considerarla ociosa, se aceptó por el otorgante esta solución, en aras de
resolver definitivamente la cuestión. A tal efecto, se presentó certificado técnico expedido
por el arquitecto superior colegiado, don J. M. G. B., acompañado de copia del carné
profesional del mentado técnico, ambos documentos legitimados por el informante. En la
certificación se describían las obras en los mismos términos de la escritura,
cve: BOE-A-2021-16657
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 246
Jueves 14 de octubre de 2021
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catastral, pues aunque numéricamente diferentes, él mismo justifica, al menos
presuntivamente, la diferencia de cabida en la posible mayor extensión de la zona de
camino existente al lindero Este, hoy denominado calle (…) Por tanto, no solo no afirma
tener dudas acerca de que se trate de la misma finca, sino que confirma le consta su
ubicación, denominación e, incluso, la causa probable de la discordancia entre las
cabidas. Asumida, por tanto, la identidad, no debía de ser motivo de rechazo. Pero es
que, además, tal circunstancia no puede ser causa de denegación de la inscripción:
Incluso si se tratase de una finca con exceso de cabida no inscrito, no por ello debería
suspenderse la inscripción de la obra nueva: “10. Por último, procede analizar la solicitud
de inscripción de la ampliación de obra nueva cuando hay un exceso de cabida
declarado, y éste, en virtud de lo expuesto no puede ser registrado. Ciertamente, aunque
no se produzca en el Registro tal inscripción, ello no impediría que se practicaran las
demás operaciones registrales que se pretenden respecto de la finca a que se refiere la
calificación impugnada siempre que la superficie de suelo ocupada por la obra cupiera
en la finca inscrita (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2015). En el presente caso la
superficie ocupada por la edificación (133 metros cuadrados) cabe físicamente dentro la
finca registral (150 metros cuadrados). Y la calificación no contiene ningún
pronunciamiento acerca de que existan dudas sobre la ubicación de la edificación en la
finca registral, atendiendo a sus coordenadas georreferenciadas”. (Res. 16 de
septiembre de 2019). Si el exceso de cabida no inscrito no imposibilita la constatación de
la obra, menos lo hará el defecto.
En consecuencia de lo expuesto, queda claro que en ningún momento alberga el Sr.
Registrador dudas acerca de la identidad de la finca sobre que se sitúa la edificación,
deduciéndose por el mismo las causas de la falta de concordancia entre catastro y
registro; y tampoco afirma, como no podía ser de otra forma, que tenga motivos
racionales o indicios suficientes para sospechar que la obra declarada invada otros
fundos en perjuicio de terceros; bien al contrario, las diferencias de superficie, como
reiteradamente hemos acentuado, operan precisamente en favor de la posición del titular
registral. Volveremos más adelante sobre este punto.
IV. No siendo fácilmente comprensibles los argumentos de la denegación en la
nota, menos aún lo son las soluciones que propone como medios de subsanación.
Ofrece como primera solución la reducción de superficie. Ello implicaría el necesario
reconocimiento por parte del titular registral, bien una medición ab initio errónea, bien
que una parte de dicha cabida se ha incorporado a predio colindante, bien tal
desaparición de la cabida por haber sido objeto de expropiación (cuyo expediente, por
cierto, no parece constar en el Registro, puesto que no se menciona). En cualquiera de
los casos, implicaría una renuncia a parte de la cabida de la finca registral que, en
principio, no parece exigible, y mucho menos explicable; porque carece de sentido que
tenga que reducirse la cabida de una finca, precisamente para justificar que la edificación
que radica dentro de la misma no se extralimita o excede de los linderos de la misma. Y
ello, sin entrar en la pérdida de acciones que comportaría, para el caso de que el titular
quisiera reclamar la superficie a quien indebidamente la hubiese ocupado, amparándose
precisamente en los pronunciamientos tabulares.
La segunda solución ofrecida, complementar el título con certificación de técnico
competente, no deja de ser peculiar: se propone con carácter alternativo, subrayándose
dicho carácter puesto que, este procedimiento de subsanación invalida los obstáculos
técnicos del primero, constituyendo este un medio técnico de distinta naturaleza; lo que
produce, cuando menos perplejidad, pues su posibilidad determina que, subsane o no al
primero, el primero sobra.
A pesar de considerarla ociosa, se aceptó por el otorgante esta solución, en aras de
resolver definitivamente la cuestión. A tal efecto, se presentó certificado técnico expedido
por el arquitecto superior colegiado, don J. M. G. B., acompañado de copia del carné
profesional del mentado técnico, ambos documentos legitimados por el informante. En la
certificación se describían las obras en los mismos términos de la escritura,
cve: BOE-A-2021-16657
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Núm. 246
