BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 125228

indubitada al dicente, sin que quepa inducir –bien al contrario–, perjuicio o usurpación a
tercero, por el hecho de que la finca registral sea mayor que la parcela catastral.
C) Sorpresivamente, sin embargo, pretende que se adecúe la finca registral a la
realidad catastral; o sea que, sea cual fuere la efectiva superficie de la finca, a la que se
extiende el dominio del dicente, se reduzca o restrinja a la que aparece en el catastro.
Pretende que lo que dice el catastro tiene que ser la realidad última, desplazando los
pronunciamientos registrales, en otros tiempos bajo la salvaguarda de los tribunales, y
con pérdida (sea o no real) del 23,33% de la propiedad del dicente. Y ello, como decía,
sin ninguna apoyatura en pronunciamientos registrales, deslindes administrativos, planes
urbanísticos, expediente, nota o asiento que lo imponga.
D) Pero más sorpresivamente aún, ofrece como solución alternativa la aportación
de certificación de técnico competente, acreditativa de la descripción y antigüedad. No
pide que por el técnico se cohoneste parcela catastral y finca registral, se acredite la falta
de extralimitación de las obras, ni siquiera que se certifique dónde y por qué se han
perdido los metros de diferencia, si es que se hubieran perdido. Se limita a reclamar
descripción y antigüedad de las obras. Ante tal exigencia –y aún con el convencimiento
de su innecesaridad–, esta parte aporta certificación expedida por el Arquitecto Superior
Colegiado D. J. M. G. B., acompañada de copia de su carné profesional, adverados
ambos documentos por testimonio notarial del autorizante de la escritura, D. Juan Vélez
Bueno. La certificación es de todo punto coherente con el contenido de la escritura, y se
presenta en cumplimiento del requisito subsanatorio exigido por la primera calificación
indicada.
E) Nuestra sorpresa en mayúscula cuando observamos que, habiendo subsanado
en los términos indicados por la calificación aludida, el Sr. Registrador de descuelga con
una especie de reformatio in peius, de 29 de Marzo de 2021, donde, olvidada ya la
calificación precedente, y como si se tratase de otra nueva, viene ahora a exigir la
inscripción previa de la base gráfica, amparándose en una serie de resoluciones que la
entendían preceptiva para cuando el registrador tuviera dudas acerca de la ubicación o
extralimitación de las obras; y dejando por tanto, a esta parte, si quiere consignar la
incorporación de la obra a su patrimonio, ante la tesitura, bien de perder la diferencia de
metros de su finca que no aparecen en el catastro, bien de iniciar un procedimiento
contra quienes pudieran haber usurpado esos metros. Y, en todo caso, sin que de la
inscripción registral de la obra nueva, pueda deducirse –no lo dice en ningún momento–
perjuicio o invasión a tercero.
F) La justificación de esta segunda calificación para no inscribir en base a la
certificación técnica aportada (en cuyo contenido y corrección técnica no entra), produce
cuando menos cierto rubor. Acudir a que siga precisando, conforme permite el
RD 1093/1997 certificación colegial del Colegio Oficial de Arquitectos, acreditativa de
que un arquitecto está facultado para certificar sobre la composición o antigüedad de un
edificio, cuando en su propio Registro debe tener inscritas por centenares obras nuevas
con base en certificación técnica de arquitecto, suena a excusa, para aparentar que no
se ha subsanado en los términos exigidos en la calificación; y no parece muy acorde a la
idea de calidad y prestigio que la ley atribuye a la actuación registral.
G) En cuanto a la calificación alternativa, repite maquinalmente los argumentos
anteriores, omitiendo que la obligación de la previa inscripción de la base gráfica de la
finca, para la posterior inscripción de las obras nuevas radicadas en la misma, no
aparece exigida en ningún precepto de la Ley o Reglamento hipotecario; y solo es
contemplada como necesaria cuando se precise para dilucidar posibles extralimitaciones
o infracciones; supuesto que no se da al caso, ni tan siquiera puede inferirse
indiciariamente de los hechos expuestos. No hace referencia alguna a que la segunda
calificación que el califica, implique una indebida reformatio in peius, ni, por supuesto,
encuentra insólito el hecho de que se exija la certificación sobre la habilidad técnica del
arquitecto actuante, quizás porque en su registro tampoco se haya inscrito nunca una
obra nueva por antigüedad, amparada en certificación expedida por arquitecto superior.

cve: BOE-A-2021-16657
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Núm. 246