BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 125233

Requisito subjetivo previo y necesario, es que el registrador albergue, exprese y
justifique dudas racionales y fundadas en cuanto a que la inscripción de la obra nueva,
de producirse sin la previa georreferenciación de la finca solar, pudiera conllevar una
fijación de linderos que excedan de la finca solar o, en a1guna forma, puedan causar
perjuicios a terceros.
Requisito objetivo es que la inscripción de las coordenadas de la obra nueva, venga
a significar una nueva delimitación del territorio, que antes no existiese, con la misma
posibilidad de perjuicio o pérdida de acciones para terceros; o sea, que fije linderos con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación, que ahora surge
ex novo, se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como
prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. (Res. 15/10/2020).
A) Pues bien, en el presente caso, el Sr. Registrador no ha expresado ninguna
duda, ni ha alegado razón o motivo que le permita sospechar que alguna parte de la obra
nueva, excede o se extralimita de la finca solar. La manifestación de que pudieran
coincidir los linderos de la edificación con los de la finca (los que, sin embargo, más
adelante en su propia calificación manifiesta desconocer y por ello no poder practicar
notificaciones a los colindantes), no es suficiente, por si propia, para imponer la
georreferenciación, sobre todo en casos como el presente en que la superficie de la
parcela es inferior a la de la finca. El Sr. Registrador tendría que haber expresado y
fundamentado tal duda y su posible consecuencia, pues en otro caso carece de sentido.
“Debe recordarse que las dudas de registrador –sobre una posible– extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas. (Res. 12 de junio de 2019).” Son, en
consecuencia, las dudas expresas, racionales y fundadas del funcionario las que han de
ser manifestadas en la calificación, no solo para que puedan ser conocidas y
combatidas, sino también, y en su caso, solventadas por cualquier medio de prueba;
siendo la georreferenciación de la finca uno de ellos, si se quiere especialmente
adecuado, pero no único: habría que atender a la causa y naturaleza de las dudas y a
las circunstancias del caso. La mera expresión de la coincidencia (que aquí se supone,
pero tampoco se afirma) entre los linderos de la obra y los de la finca, no impone
automáticamente la georreferenciación del entero inmueble, si no se articula como causa
o elemento de aquella duda sobre la posible extralimitación o indebida ubicación de la
construcción. Entendemos que así pudiera deducirse del conjunto de la doctrina al caso,
emanada por esa Dirección, incluso de la interpretación integrada de la propia resolución
alegada por el Registrador. (Res. 21 de febrero de 2019).
Pero es que, además, la falta de coordinación, como venimos repitiendo, procede de
la mayor cabida de la finca registral; lo que excluye, en línea de principio, que la
existencia de una representación catastral que la refleja parcialmente, permita inducir
extralimitación o invasión de predio ajeno, sino más bien lo contrario: que los fundos
limítrofes hayan podido incrementarse y catastrarse (regular o irregularmente) a costa de
la finca indicada, incluso la calle colindante y hasta por vía de hecho. Si bien
reiteradamente tiene expuesto el Centro Directivo que la mera comparación numérica de
las superficies de la finca y del asiento de la obra, no implica justificación absoluta de la
corrección de la ubicación, al menos es claro que en nuestro caso, ontológicamente tal
circunstancia no pude constituir indicio ni prueba de su incorrección.
La deducción que, de otra parte, hace el Sr. Registrador sobre la ubicación del resto
de la superficie de la finca, exterior a la parcela catastral, no parece apoyarse en la
existencia de nota o asiento registral expresivo de expediente de expropiación o análogo,
pero en todo caso ratifica que sabe de qué concreta finca se trata (coincida más o menos
con la certificación catastral), y carga de significado y valor el hecho de que no haya

cve: BOE-A-2021-16657
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Núm. 246