BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92590

reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de
cancelación registral. Operan los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la
anotación, como ha quedado expuesto, su efecto respecto a terceros posteriores
inscritos o anotados, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los
asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae
causa.
4. También se había pronunciado esta Dirección General sobre los efectos que en
cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de
expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Pero se entendía que, a pesar de sus importantes efectos, destacados por el
Tribunal Supremo, la certificación de dominio y cargas no deja de ser un medio de
publicidad del contenido del Registro que comprende los datos vigentes en cuanto a la
titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los
derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en
especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se
halla libre de cargas (artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En consecuencia, se consideraba (sin perjuicio de lo que se dirá en el último
fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino
consignar registralmente su expedición, suponen en ningún caso la prórroga de la
anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota
marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto
como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la
cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal.
Tampoco supone el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del
resto de titularidades en él publicadas. Es más, su extensión ni siquiera significa que el
procedimiento de ejecución llegue a culminarse.
En este sentido, cabe señalar que la certificación registral hasta tiempos recientes ha
sido estática, en el sentido de que informaba de la situación registral en un preciso
momento temporal, lo que comportaba que el procedimiento transcurriera ajeno a
posibles asientos practicados con posterioridad a la fecha de la expedición de la
certificación, que pudieran alterar su contenido y efectos al afectar a derechos
comprendidos en la misma.
Estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135
de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista
en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada
por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, medidas que no hacen sino confirmar la posibilidad de que se
presenten e inscriban otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a
los efectos del citado artículo 667.
Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la
expedición de la certificación de titularidad y cargas y su nota marginal, sin embargo, no
debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
Así, en el caso de existencia de cargas posteriores a la anotación preventiva para
cuyo procedimiento se ha expedido la certificación, el desarrollo de los respectivos
procedimientos que las motivaron, en el caso de otras anotaciones preventivas, o incluso
el inicio de otros, como sucede en el caso de un hipoteca posterior cuya ejecución se
haya iniciado con posterioridad a la extensión de la referida anotación, pueden provocar
a su vez la expedición de certificaciones de cargas para sus respectivos procedimientos.

cve: BOE-A-2021-12903
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Núm. 181