BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92591

En esta hipótesis, si una anotación preventiva anterior hubiese caducado, se considerará
extinguida y, consecuentemente, no se incluirá al expedirse la certificación de dominio y
cargas de la anotación o ejecución hipotecaria posterior. Este es el supuesto al que se
refiere la Sentencia número 810/2005, de 4 de noviembre, de la Sala Primera del
Tribunal Supremo, que hace prevalecer el dominio adquirido por el adjudicatario en un
procedimiento de ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que
accede al Registro cuando dicha anotación estaba aún vigente, sobre el de aquel
adjudicatario de la misma finca en el procedimiento que había causado la anotación letra
A que, sin embargo, inscribe su título cuando la referida anotación letra A ha caducado.
En concreto señala esta Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede
retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía
causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al
rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133
II RH), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la
anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando
la primera adjudicación se produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro».
Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva
y cancelada la misma y su nota de expedición de la correspondiente certificación de
dominio y cargas, se practique una nueva anotación de embargo. En este caso, el nuevo
anotante ni siquiera habrá tenido ocasión de conocer la existencia de la anotación
caducada y del procedimiento del que esta dimana, porque ni en la información registral
obtenida al tiempo del despacho del mandamiento judicial que la motiva, ni en la
certificación registral de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de
ejecución, se recogerá mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación
anterior caducada por el hecho de que en su momento se hubiera expedido la
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a
advertir sobre la posibilidad de modificación de las inscripciones registrales como
consecuencia del proceso. La propia Sala Primera del Tribunal Supremo, en su
Sentencia número 1212/2006, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error
o por caducidad (como es el caso), desaparece del Registro de la Propiedad la
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el
bien sujeto a embargo anotado preventivamente fuera objeto de nueva ejecución
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo

cve: BOE-A-2021-12903
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Núm. 181