BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92581

seguido– para comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una mera suposición
o conjetura.
Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes,
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que
debe incorporarse necesariamente certificación catastral descriptiva y gráfica en
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su Preámbulo,
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado
comprendidos incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima respecto
de la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de
acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
3. Pero en el supuesto de hecho de este expediente –como señala el recurrente–
no existe negocio circular alguno, sino transmisiones concatenadas, de una sociedad a
otra distinta. Y se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 205 Ley Hipotecaria para
considerarlo título inmatriculador.
En efecto, en la escritura calificada, que sirve de título inmatriculador, debidamente
inscrita en el Registro Mercantil se constituye la sociedad «Inmuebles y Créditos 1964,
S.L.», designando administrador a don R. A. T.
Son constituyentes de la misma: don R. A. T.; la sociedad «Promociones de Gestión
Rústica y Urbana Ecológica, S.L.», y la sociedad «Promociones Agrarias, Ecológica y
Cultural, S.L.». Don R. A. T. aporta derechos de crédito. La entidad «Promociones de
Gestión Rústica y Urbana Ecológica, S.L.» aporta entre otras, diez fincas rústicas que se
manifiestan no inscritas. La entidad «Promociones Agrarias, Ecológica y Cultural, S.L.»

cve: BOE-A-2021-12902
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Núm. 181