III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12902)
Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de determinadas fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 92580
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 2007, 29 de mayo de 2014
y 18 de abril, 25 de junio y 5 de septiembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio, 25 y 28 de julio y 20 de
noviembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
1. Se deniega la inmatriculación de determinadas fincas aportadas en una escritura
de constitución de sociedad, siendo título previo otra escritura de aumento de capital. La
registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: a) por haberse creado
«ad hoc» el título inmatriculador, existiendo transmisiones circulares entre sociedades,
pues es la misma persona la que aparece como representante de la sociedad
transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título; b) atendiendo a las
sucesivas transmisiones entre las mismas sociedades, es absolutamente imposible
realizar una busca adecuada para ver si las fincas objeto de la escritura están o no
inmatriculadas en todo o en parte previamente en el Registro. No se aportan tampoco los
títulos previos, y c) por no ser coincidente la descripción y superficie de ninguna de las
fincas cuya inmatriculación se pretende consignadas en el título inmatriculador con la
descripción que resulta de las certificaciones catastrales gráficas y descriptivas que se
protocolizan. El recurrente entiende que no hay creación «ad hoc» de título
inmatriculador, que ha habido sucesivas transmisiones entre sociedades distintas, y que
al ser insignificante la diferencia de superficie entre las fincas y las descritas en la
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no puede impedir la inscripción.
2. El primer defecto no puede ser confirmado.
Es cierto que hay que evitar la inmatriculación a través de la creación artificial de
títulos «ad hoc», que no demuestren transmisiones reales de las fincas cuya
inmatriculación se pretende. Tiene razón por tanto la registradora cuando afirma que es
doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo de 2014)
que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si los títulos
presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido
elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y
razón de ser esencial de tales preceptos.
Así se viene exigiendo, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de
dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean
dos transmisiones efectivas y reales.
Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se
excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación
presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por
el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una
pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al
registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De
este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la
inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien esta última
afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues deberá analizarse el conjunto
de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental
cve: BOE-A-2021-12902
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Viernes 30 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 92580
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 2007, 29 de mayo de 2014
y 18 de abril, 25 de junio y 5 de septiembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio, 25 y 28 de julio y 20 de
noviembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
1. Se deniega la inmatriculación de determinadas fincas aportadas en una escritura
de constitución de sociedad, siendo título previo otra escritura de aumento de capital. La
registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: a) por haberse creado
«ad hoc» el título inmatriculador, existiendo transmisiones circulares entre sociedades,
pues es la misma persona la que aparece como representante de la sociedad
transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título; b) atendiendo a las
sucesivas transmisiones entre las mismas sociedades, es absolutamente imposible
realizar una busca adecuada para ver si las fincas objeto de la escritura están o no
inmatriculadas en todo o en parte previamente en el Registro. No se aportan tampoco los
títulos previos, y c) por no ser coincidente la descripción y superficie de ninguna de las
fincas cuya inmatriculación se pretende consignadas en el título inmatriculador con la
descripción que resulta de las certificaciones catastrales gráficas y descriptivas que se
protocolizan. El recurrente entiende que no hay creación «ad hoc» de título
inmatriculador, que ha habido sucesivas transmisiones entre sociedades distintas, y que
al ser insignificante la diferencia de superficie entre las fincas y las descritas en la
certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no puede impedir la inscripción.
2. El primer defecto no puede ser confirmado.
Es cierto que hay que evitar la inmatriculación a través de la creación artificial de
títulos «ad hoc», que no demuestren transmisiones reales de las fincas cuya
inmatriculación se pretende. Tiene razón por tanto la registradora cuando afirma que es
doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo de 2014)
que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si los títulos
presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido
elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y
razón de ser esencial de tales preceptos.
Así se viene exigiendo, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de
dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean
dos transmisiones efectivas y reales.
Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se
excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación
presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por
el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una
pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al
registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De
este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la
inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien esta última
afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues deberá analizarse el conjunto
de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental
cve: BOE-A-2021-12902
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Núm. 181
