BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92576

inmatriculación. La Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública (antes Dirección
General de los Registros y del Notariado) en numerosas Resoluciones, como las de 9 de
mayo y 26 de junio de 2013; 12 y 29 de mayo y 19 de noviembre de 2015; 14 de
noviembre de 2016; 18 de abril y 5 de septiembre de 2018; 15 de noviembre de 2019
y 12 de junio de 20020, entre otras, tiene consolidada la doctrina de que el registrador no
ha de limitarse a interpretar literalmente las normas y siempre que haya una doble
titulación pública y se den los demás requisitos legales, proceder a la inmatriculación,
sino por el contrario, debe rechazar la inscripción cuando los títulos hayan sido creados
“ad hoc” para logar la inmatriculación y entrañen negocios circulares. Es doctrina de la
Dirección General que no supone una extralimitación competencial que el registrador
califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos
legales o han sido elaborados “ad hoc” de manera artificiosa para eludir el cumplimiento
de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. Así se viene exigiendo, a fin de
garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, que de las circunstancias
concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el
objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el
registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de
fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica,
neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios
suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida “ad hoc”. La
inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos
adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean
dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda
equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude
cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico,
a la vista de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de
calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de
determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la
interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el
registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los
títulos, si bien esta última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues
deberá analizarse el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy
especialmente el iter documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada
sospecha y no una mera suposición o conjetura. Así pues, el control de la inmatriculación
por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, extremen las
precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados «ad hoc» con el
único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias
derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el
sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las
prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el
legislador Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes,
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. Cabe también citar
las Resoluciones de 26 (3.ª), 27 (3.ª), 28 (3.ª), 29 (3.ª) y 30 (2.ª) de julio de 2005 en las
que se consideró que era dato relevante a efectos de concluir que se estaba elaborando
un título inmatriculador “ad hoc” la de que aparezcan representadas por la misma
persona la sociedad que aparece como transmitente en el título previo y la que adquiere
en el segundo título. Título, como concurre en el presente caso en el que intervienen las
mismas personas ligadas además por vínculos familiares.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su Preámbulo,

cve: BOE-A-2021-12902
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Núm. 181