BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92558

Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse
dos ámbitos distintos: el procesal y el registral.
En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio
de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente.
En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la
certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir,
admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la
fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta
y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del
inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse
que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y,
por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán
dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos.
Continua la Sentencia señalando: «En definitiva, la aprobación del remate y la
adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la
ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la
citada certificación de cargas y gravámenes».
En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto
cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado
estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el
momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser
cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad
para dicha ejecución»).
En cuanto a la repercusión de las afirmaciones de la Sentencia en el ámbito
puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota
marginal determinan el momento en que se fijan las titularidades y cargas que
condicionaran el proceso, pero no suponen el cierre del Registro ni siquiera la
inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de
la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de
embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la
seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática.
Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la
misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada,
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse
que, tras la citada Sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen
de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la
anotación a la que se refiere.
Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay
apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de
marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando

cve: BOE-A-2021-12900
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Núm. 181