BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92557

obtenida al tiempo del despacho del mandamiento judicial que la motiva, ni en la
certificación registral de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de
ejecución, se recogerá mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación
anterior caducada por el hecho de que en su momento se hubiera expedido la
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a
advertir sobre la posibilidad de modificación de las inscripciones registrales como
consecuencia del proceso. La propia Sala Primera del Tribunal Supremo, en su
Sentencia número 1212/2016, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error
o por caducidad (como es el caso), desaparece del Registro de la Propiedad la
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el
bien sujeto a embargo anotado preventivamente fuera objeto de nueva ejecución
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede
renovarse tantas veces como sea necesario.
Singularmente del contenido de la propia certificación resultará la fecha en la que se
extendió la anotación de la que trae causa, lo cual permitirá conocer si previsiblemente
mantendrá su vigencia hasta la finalización del procedimiento, para en caso contrario
solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable
forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la
propia ley ritual ofrece al interesado mecanismos suficientes para preservar sus
derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida.
De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición
dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad
cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una
declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria
una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse
expedido en su día, la certificación de dominio y cargas.
5. Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015
y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de
expedición de certificación de cargas no tenía el carácter de continuada y el
procedimiento transcurría ajeno a la evolución registral, situación que no se producirá
con la normativa actual, de forma que se proporcionará a los posibles licitadores una
información puntual y completa sobre las condiciones de adquisición.

cve: BOE-A-2021-12900
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Núm. 181