BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92559

afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además, como se ha destacado anteriormente, el espíritu de la Ley de
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación
de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia
número 625/2017, de 21 de noviembre, del Pleno del Tribunal Supremo que literalmente
dice: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con
carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de
los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede
juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el
tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios
previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica
(artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en
orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes
tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a
todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución
Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial,
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de
las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no
procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la de 7 de julio de 2017,
aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de impugnación de la calificación
del registrador en los términos previstos en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, ya
desde su Primera Instancia se amplió el llamamiento procesal incluyendo como
demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo posteriores a la
anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución que culminó
con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención se produjo
con motivo del recurso contra la calificación. No obstante, esta circunstancia
evidentemente no pudo ser tenida en cuenta por la registradora ni debe cuestionar la

cve: BOE-A-2021-12900
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