BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92554

3. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea
su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse
por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga
sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a
los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta,
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo:
caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de
los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento
en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé
la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado,
si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación
conste vigente (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 28 de octubre de 2010 y artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos
citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino
desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley
Hipotecaria).
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación
preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva.
Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la
permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, en su disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de
la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya solo de la anotación
preventiva, sino también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del
Reglamento Hipotecario.
Una vez reiterado el carácter temporal de la anotación preventiva, se planteó el
problema de la cancelación de las anotaciones prorrogadas conforme a la legislación
anterior.
La Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 dejó claro que,
para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, no era necesario ordenar nuevas
prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo

cve: BOE-A-2021-12900
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