III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12896)
Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Ledesma, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación y subsanación de otra de manifestación y aceptación de herencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 92522
ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a
nombre de persona o entidad determinada sin que previamente o a la vez, se entable
demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de
nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando
haya de perjudicar a un tercero».
Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los
«Vistos» entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y
encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse
mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren
legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. también
artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una
situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr.
artículo 24).
Así pues, toda la doctrina elaborada a través según los preceptos de la Ley
Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de este Centro Directivo
sobre la rectificación del Registro parte del principio esencial por el cual los asientos
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por
ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de
febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011
y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho.
La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del
Registro que debe repararse; estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no
especificadas en la Ley. En definitiva, la rectificación precisará del consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial.
4. Este Centro Directivo ha manifestado (cfr., entre otras, la Resoluciones de 6 de
julio de 2006, 28 de noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016) que, como principio
general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la
realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma
al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.
No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede
suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código
Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o
rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las
reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las
consecuencias fiscales derivadas de las mismas). En este punto, no es posible dar
pautas generales y habrá de atenderse a cada supuesto fáctico.
En definitiva, nada impide que se modifique o se deje sin efecto un título inscrito con
el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en
el error de consentimiento o de la declaración de voluntad de los otorgantes; ahora bien,
con su propia prioridad y dejando a salvo los derechos de los terceros (cfr. artículos 32
y 34 de la Ley Hipotecaria).
5. Así pues, conforme a los artículos y Resoluciones citados en los «Vistos», una
vez practicado un asiento en los libros del Registro de la Propiedad, sólo podrá ser el
cve: BOE-A-2021-12896
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Viernes 30 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 92522
ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a
nombre de persona o entidad determinada sin que previamente o a la vez, se entable
demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de
nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando
haya de perjudicar a un tercero».
Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los
«Vistos» entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y
encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse
mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren
legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. también
artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una
situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr.
artículo 24).
Así pues, toda la doctrina elaborada a través según los preceptos de la Ley
Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de este Centro Directivo
sobre la rectificación del Registro parte del principio esencial por el cual los asientos
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por
ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de
febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011
y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho.
La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del
Registro que debe repararse; estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no
especificadas en la Ley. En definitiva, la rectificación precisará del consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial.
4. Este Centro Directivo ha manifestado (cfr., entre otras, la Resoluciones de 6 de
julio de 2006, 28 de noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016) que, como principio
general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la
realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma
al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.
No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede
suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código
Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o
rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las
reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las
consecuencias fiscales derivadas de las mismas). En este punto, no es posible dar
pautas generales y habrá de atenderse a cada supuesto fáctico.
En definitiva, nada impide que se modifique o se deje sin efecto un título inscrito con
el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en
el error de consentimiento o de la declaración de voluntad de los otorgantes; ahora bien,
con su propia prioridad y dejando a salvo los derechos de los terceros (cfr. artículos 32
y 34 de la Ley Hipotecaria).
5. Así pues, conforme a los artículos y Resoluciones citados en los «Vistos», una
vez practicado un asiento en los libros del Registro de la Propiedad, sólo podrá ser el
cve: BOE-A-2021-12896
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Núm. 181
