BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92515

que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción
dada por la Ley 13/2015.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del
derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si
se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son
las únicas garantizadas por la hipoteca.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr. Resoluciones
de 29 de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014). O bien, el transcurso de los plazos
que figuran en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria que se aplicarán a las
inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras
formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha
en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015 y 21 de abril
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019 entre otras).
4. En el presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato
resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de
caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones
contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan
garantizadas con la hipoteca constituida.
Así se deduce en primer término de las estipulaciones de la escritura de constitución
de hipoteca cuando determinan que se trata de una hipoteca de máximo, en garantía de
las obligaciones relacionadas, hasta el 29 de septiembre de 2012, asegurando hasta un
máximo indicado por devolución del saldo deudor que presente la cuenta de liquidación
abierta; además, hasta una cantidad máxima de intereses moratorios por un importe
igual al 19% de la cantidad antes indicada por el saldo de la cuenta; así como el pago de
las costas procesales por un importe máximo del 17% de la cantidad máxima del saldo
garantizado; y del pago de los gastos producidos tras el cierre de la cuenta de
liquidación, por un importe máximo del 3% de dicha cantidad. Y es que se pacta que
hasta la referida fecha (29 de septiembre de 2012) podrán adeudarse en el saldo
garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las
obligaciones aseguradas.
Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización del
plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad
convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es
asegurado por la hipoteca.
Por otra parte, la misma conclusión se infiere de la reseñada estipulación «cuarta»,
en la cual al fijar «el plazo de duración de la hipoteca» se añade que «no obstante el
plazo máximo pactado, ambas partes podrán resolver el presente contrato de garantía

cve: BOE-A-2021-12895
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Núm. 181