III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12745)
Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

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rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones,
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
3. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción
de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el
Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real
sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el
apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción
catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de
la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica
georreferenciada alternativa.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la
existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
4. Debe recordarse que esta Dirección General ha señalado en Resoluciones de 8
de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 que estas dudas en la identidad de
la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento,
evitando dilaciones y trámites innecesarios.
Y esto es lo que precisamente ocurre en el supuesto de hecho de este expediente,
en el que la registradora advierte dudas basadas en la magnitud de la diferencia
superficial y en la sospecha de que se englobe una porción colindante.

cve: BOE-A-2021-12745
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Núm. 180