III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12748)
Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2 acerca de si es posible cancelar una hipoteca por el procedimiento del artículo 141 de la Ley Hipotecaria, en garantía de las resultas del procedimiento criminal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91697
Por ello la hipoteca tal y como está configurada e inscrita ha de entenderse que
recoge ya todos los elementos requeridos para su constitución, sin perjuicio de los
efectos que se deriven de la aceptación.
3. En concreto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria dispone que la aceptación de
las hipotecas constituidas unilateralmente se hará constar en el Registro por nota
marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de constitución de las mismas,
añadiendo en su párrafo segundo que «si no constare la aceptación después de
transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya
realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad
del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó».
Por tanto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria establece como requisito esencial de
eficacia de la hipoteca unilateral la aceptación del acreedor.
Así lo ha señalado también la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1997:
«Se constituye válidamente por la voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del
dueño de la finca hipotecada y para su eficacia como derecho real requiere la conditio
iuris de la aceptación del acreedor en cuyo beneficio, que es la garantía de su derecho
de crédito, se ha constituido», debiendo constar la aceptación por nota marginal en el
Registro de la Propiedad.
Como ha observado acertadamente la doctrina, la ley no señala un plazo para
formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses, desde el requerimiento,
para que se pueda cancelar la hipoteca, pero sin fijar plazo alguno para realizar el
requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación, cuando
no se haya producido un previo requerimiento.
Lo que sí hace el precepto es limitar la posibilidad de cancelación a petición del
dueño de la finca, aunque no conste la aceptación y por dilatado que sea el plazo desde
su constitución, si no media el previo requerimiento.
Es en este último requisito en el que se centra la cuestión que se ha de dilucidar en
el presente expediente.
El artículo 237 del Reglamento Hipotecario, completa la regulación de esta
cancelación de las hipotecas unilaterales en relación a dos extremos concretos: en
primer lugar, y desde el punto de vista formal, aclaró que para la práctica de la
cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente
escritura pública de cancelación (no siendo suficiente su mera solicitud), y, en segundo
lugar, añade en relación con el requerimiento del párrafo segundo del artículo 141 de la
Ley Hipotecaria que el mismo «determinará expresamente que, transcurridos los dos
meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el
dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se
constituyó».
4. Por tanto, la operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no
aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en el artículo 141, párrafo
segundo, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la
hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en
escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se
constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral
del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma ley), cuando transcurran dos
meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la
aceptación sin que ésta haya tenido lugar.
A este respecto, es doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 4 de
abril de 1991, 23 de octubre de 2008 y 4 de marzo de 2010) que, conforme a los
artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, no es bastante el
conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se
empiece a contar el plazo de los dos meses a que estos preceptos se refieren, ya que
para que empiece a correr este plazo se necesita una especial y efectivo intimación o
requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses
sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición
cve: BOE-A-2021-12748
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91697
Por ello la hipoteca tal y como está configurada e inscrita ha de entenderse que
recoge ya todos los elementos requeridos para su constitución, sin perjuicio de los
efectos que se deriven de la aceptación.
3. En concreto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria dispone que la aceptación de
las hipotecas constituidas unilateralmente se hará constar en el Registro por nota
marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de constitución de las mismas,
añadiendo en su párrafo segundo que «si no constare la aceptación después de
transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya
realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad
del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó».
Por tanto, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria establece como requisito esencial de
eficacia de la hipoteca unilateral la aceptación del acreedor.
Así lo ha señalado también la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1997:
«Se constituye válidamente por la voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del
dueño de la finca hipotecada y para su eficacia como derecho real requiere la conditio
iuris de la aceptación del acreedor en cuyo beneficio, que es la garantía de su derecho
de crédito, se ha constituido», debiendo constar la aceptación por nota marginal en el
Registro de la Propiedad.
Como ha observado acertadamente la doctrina, la ley no señala un plazo para
formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses, desde el requerimiento,
para que se pueda cancelar la hipoteca, pero sin fijar plazo alguno para realizar el
requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación, cuando
no se haya producido un previo requerimiento.
Lo que sí hace el precepto es limitar la posibilidad de cancelación a petición del
dueño de la finca, aunque no conste la aceptación y por dilatado que sea el plazo desde
su constitución, si no media el previo requerimiento.
Es en este último requisito en el que se centra la cuestión que se ha de dilucidar en
el presente expediente.
El artículo 237 del Reglamento Hipotecario, completa la regulación de esta
cancelación de las hipotecas unilaterales en relación a dos extremos concretos: en
primer lugar, y desde el punto de vista formal, aclaró que para la práctica de la
cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente
escritura pública de cancelación (no siendo suficiente su mera solicitud), y, en segundo
lugar, añade en relación con el requerimiento del párrafo segundo del artículo 141 de la
Ley Hipotecaria que el mismo «determinará expresamente que, transcurridos los dos
meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el
dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se
constituyó».
4. Por tanto, la operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no
aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en el artículo 141, párrafo
segundo, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la
hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en
escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se
constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral
del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma ley), cuando transcurran dos
meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la
aceptación sin que ésta haya tenido lugar.
A este respecto, es doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 4 de
abril de 1991, 23 de octubre de 2008 y 4 de marzo de 2010) que, conforme a los
artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, no es bastante el
conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se
empiece a contar el plazo de los dos meses a que estos preceptos se refieren, ya que
para que empiece a correr este plazo se necesita una especial y efectivo intimación o
requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses
sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición
cve: BOE-A-2021-12748
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Núm. 180
