BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91657

especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos
que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna
norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también,
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias
citadas en los «Vistos») entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento,
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo
que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de
seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de
transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por
ello, el artículo 271.2.º del Código Civil (así como el artículo 287.2.º en la redacción
resultante de la Ley 8/2021, antes transcrito) no exige que el tutor cuente con
autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que
tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo
del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización
judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el
arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio
(prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes referidos, que
resultan de los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la
Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional
segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley
Hipotecaria, que amplía los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero
sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición
del contrato de arrendamiento.
3. En la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de
arrendamiento por un plazo de cinco años. No excede por tanto del plazo de seis años
que se tiene en cuenta por la jurisprudencia y este Centro Directivo para calificar el
arrendamiento como acto de disposición y no de mera administración. Por ello debe
concluirse que basta el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la
comunidad para la celebración del arrendamiento (artículo 398 del Código Civil).
Esta conclusión no queda empañada por el hecho de que el plazo de duración
pactado esté sujeto por pacto a prórrogas automáticas sucesivas, pues para que éstas
no se produzcan basta la comunicación por el arrendador al arrendatario de su voluntad
de no renovarlo (sin que proceda analizar en este caso la antelación mínima de dicha
comunicación según el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por lo demás,
y aunque no sea el caso de este expediente, para apreciar si la duración del plazo
previsto en el contrato excede o no de los seis años y, por tanto, si es un acto de
disposición o de administración, no deben tenerse en cuenta las prórrogas legales
forzosas, sino únicamente el «término inicial», expresión que se utiliza en la redacción
del referido artículo 287.2.º que entrará en vigor el 3 de septiembre de 2021, y que,
durante la elaboración parlamentaria de la nueva norma, se justificó así en la enmienda
número 261 del Grupo Parlamentario Socialista: «Se incluye la palabra "término inicial"
en lugar de "tiempo" dado que, de lo contrario, podría interpretarse que no se puede
arrendar ninguna vivienda sin autorización judicial, teniendo en cuenta la existencia de
prórrogas forzosas en favor del arrendatario».

cve: BOE-A-2021-12744
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Núm. 180