III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12744)
Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano.
6 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91656
El contrato de arrendamiento y su elevación a público está otorgado por uno de los
copropietarios de la finca arrendada, titular de la mitad indivisa de ésta, que reconoce la
existencia de otros copropietarios de la misma que no comparecen.
El registrador suspende la inscripción por entender que el propietario de la restante
mitad indivisa de la finca debe consentir el arrendamiento (cita los artículos 1261 del
Código Civil y 20 de la Ley Hipotecaria).
El recurrente alega que el contrato de arrendamiento tiene un plazo de vigencia y
eficacia de cinco años, y según la jurisprudencia los arrendamientos cuya duración es de
seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de disposición.
Añade que la arrendadora, propietaria de la mitad indivisa del inmueble, dispone además
de la posesión del mismo como resulta de copia de la escritura de compraventa que
acompaña al escrito de recurso.
2. Ciertamente, según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo
citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26
de enero de 2015 y 9 de enero de 2020), el contrato de arrendamiento es, por su
naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no
fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común,
siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el
acuerdo para todos los demás.
La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan
como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que
tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de
mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio
del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese
gravemente perjudicial a los mismos, como dispone el artículo 398 del Código Civil. Y,
según la misma doctrina del Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los
condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no
puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la
forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanza especial
relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño
de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin
embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el todavía vigente artículo 271
del Código Civil, «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en
arrendamiento por tiempo superior a seis años»; criterio que se mantiene después de las
modificaciones introducidas por el artículo segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por
la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con
discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que entran en vigor el 3 de
septiembre de 2021, según establece su disposición final tercera (así, conforme al
artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de representación de la persona que
precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución
y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de
seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean
susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la
tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo
Código dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o
incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán
dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años».
Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
cve: BOE-A-2021-12744
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91656
El contrato de arrendamiento y su elevación a público está otorgado por uno de los
copropietarios de la finca arrendada, titular de la mitad indivisa de ésta, que reconoce la
existencia de otros copropietarios de la misma que no comparecen.
El registrador suspende la inscripción por entender que el propietario de la restante
mitad indivisa de la finca debe consentir el arrendamiento (cita los artículos 1261 del
Código Civil y 20 de la Ley Hipotecaria).
El recurrente alega que el contrato de arrendamiento tiene un plazo de vigencia y
eficacia de cinco años, y según la jurisprudencia los arrendamientos cuya duración es de
seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de disposición.
Añade que la arrendadora, propietaria de la mitad indivisa del inmueble, dispone además
de la posesión del mismo como resulta de copia de la escritura de compraventa que
acompaña al escrito de recurso.
2. Ciertamente, según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo
citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26
de enero de 2015 y 9 de enero de 2020), el contrato de arrendamiento es, por su
naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no
fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común,
siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el
acuerdo para todos los demás.
La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan
como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que
tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de
mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio
del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese
gravemente perjudicial a los mismos, como dispone el artículo 398 del Código Civil. Y,
según la misma doctrina del Tribunal Supremo, la posible falta de citación a los
condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no
puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la
forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanza especial
relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño
de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin
embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el todavía vigente artículo 271
del Código Civil, «el tutor necesita autorización judicial (…) 7.º Para ceder bienes en
arrendamiento por tiempo superior a seis años»; criterio que se mantiene después de las
modificaciones introducidas por el artículo segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por
la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con
discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que entran en vigor el 3 de
septiembre de 2021, según establece su disposición final tercera (así, conforme al
artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de representación de la persona que
precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución
y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de
seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean
susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la
tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo
Código dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o
incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán
dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años».
Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
cve: BOE-A-2021-12744
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
