BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180

Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91632

como ha quedado expresado, una presunción legal de parcelación urbanística que
únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o
jurisdiccional.
Por su parte, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 20 de julio de 2020, dictada en el ámbito de otra legislación autonómica para
un supuesto de obra nueva que se divide horizontalmente en dos viviendas, con
asignación del uso del terreno circundante a cada una y agotando la totalidad de la
parcela –supuesto también similar al caso de la escritura calificada– establece que si la
división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división
material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la
misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la
oportuna licencia urbanística. Así, si la configuración jurídica adoptada supone –como
ocurre en el caso de la escritura calificada– constituir entidades con autonomía tal que
les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente
independientes entre sí, como demuestra la perfecta delimitación de porciones de
terreno de uso exclusivo de cada elemento privativo respectivo con salida propia e
independiente a la vía pública, queda desvirtuado el concepto de elemento común
esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el artículo 396 del Código Civil. En
efecto, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una
determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no
ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de
ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo.
Acuerdo:
Suspender, en relación con la rectificación de la división horizontal formalizada en la
escritura, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con
las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de
calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en los
Fundamentos de Derecho de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar
desde que tenga lugar la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de
conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el
interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de
presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se
practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior calificación (…)
La Zubia, a treinta de marzo de dos mil veintiuno. El registrador (firma ilegible)
Firmado: Javier Alberto García Hernández.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de
Armilla, interpuso recurso el día 24 de abril de 2021 alegando lo siguiente:

I. La escritura citada, de declaración de obra antigua y rectificación de división
horizontal, fue presentada en el Registro de la Propiedad citado con fecha 09-03-2021,
asiento de presentación 1238 del Diario 114, y fue calificada negativamente en los
términos que se reflejan en la copia de la calificación (…)
II. Dicha calificación me fue notificada, vía fax, el día 07-04-2021, por lo que, dentro
del plazo de un mes previsto en el artículo 326.2 de la Ley Hipotecaria, recurro la nota
denegatoria, con base en los siguientes,

cve: BOE-A-2021-12742
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