BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91639

equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales
casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate».
5. En el presente expediente, como señala el registrador, concurren circunstancias
que pueden considerarse reveladoras de la existencia de una parcelación.
En primer lugar, la asignación de uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de
las respectivas viviendas que integran la división horizontal, en relación con las
respectivas parcelas que ahora se describen en la escritura con expresión de superficie y
linderos, aportándose incluso sus coordenadas georreferenciadas, que resultan tanto del
certificado técnico de superficies como del informe de validación gráfica frente a
parcelario catastral incorporados a la escritura.
En segundo lugar, se expresa que cada elemento tiene su entrada independiente
definida por su calle y número respectivo.
En tercer lugar, la configuración parcelaria independiente de los elementos privativos
en la cartografía catastral constando que las mismas tienen el carácter de «parcelas
construidas sin división horizontal».
En cuarto lugar, la distribución del uso del suelo común agota la totalidad de la
parcela, pues la parcela cuyo uso se asigna al elemento uno tiene una superficie de 999
metros cuadrados, la correspondiente al elemento dos tiene una superficie de 283
metros cuadrados y la asignada al tres tiene una superficie de 268 metros cuadrados,
que completan la total superficie de la finca (1.550 metros cuadrados).
En el presente caso puede concluirse que a pesar de que el suelo tiene formalmente
la condición de elemento común de la propiedad horizontal según el título constitutivo
inscrito y que en principio únicamente se asigna el uso exclusivo de una concreta
superficie de parcela en que se ubica cada vivienda, superficie superior a la ocupada por
cada edificación, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo
de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca
no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador
de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo sujeto a
licencia urbanística, salvo que el órgano competente estime su innecesariedad lo que
deberá acreditarse debidamente.
Es cierto, como señala el recurrente, que la realidad de este tipo de edificaciones en
forma de división horizontal puede requerir de la existencia de pactos que permitan
diferenciar zonas de uso exclusivo de las respectivas viviendas de modo que permitan
una explotación racional del suelo coherente con esa tipología constructiva, sin que por
ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas
comunes destinadas a accesos, jardín e instalaciones comunes y elementos privativos
compuestos por edificación que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo
adyacentes a los mismos, bien porque se estipule así en los estatutos comunitarios bien
porque se configure como anejo del elemento privativo.
No obstante, la variedad de situaciones que pueden plantearse impone su examen
específico particularmente cuando no resulta acreditada la autorización administrativa en la
que pueda estar amparada dicha configuración jurídica en la medida que pueda suponer un
acto de parcelación ilegal siquiera de modo indirecto, en los términos antes expuestos y
contemplados expresamente por el legislador –artículo 26 de la Ley de Suelo–.
Es lo que ocurre en el presente caso donde la distribución del uso del suelo común
que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ningún espacio
considerado de utilización comunitaria, lo que sumado a la existencia de puntos de salida
a la vía pública de carácter independiente permiten afirmar que de modo indirecto se
está dividiendo la finca de forma incompatible con la naturaleza común del suelo y la
propiedad horizontal. Lo que queda contrastado además en la propia cartografía
catastral, como se ha señalado.

cve: BOE-A-2021-12742
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 180