BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91638

parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos
titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales
casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones
urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. 3. Toda parcelación urbanística
deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la
ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 4. Cualquier acto de
parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un
proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública
alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva
licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente».
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente
equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
4. Como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su edificación ni tampoco de
segregación u otros actos de división de terrenos, pues el régimen de propiedad
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no
hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente
amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas
cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del
perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y
urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir
de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento
del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de
los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la
utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran recogidos en
el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las características
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los
supuestos de excepción previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela
calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar
la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal
para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones citadas –cfr. Resolución de 20 de julio
de 2020–, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar
equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la
unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a
efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
Criterio que se encuentra contemplado expresamente en la propia legislación
aplicable en este caso en su artículo 66 cuando señala que «se consideran actos
reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…)
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble

cve: BOE-A-2021-12742
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Núm. 180