III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12742)
Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra por antigüedad y rectificación de división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 180
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91640
No puede alegarse en contra el hecho de que la división horizontal se encuentre
inscrita pues es en la escritura calificada cuando se introduce la estipulación relativa a la
distribución del uso exclusivo, no resultando del asiento que la Administración autorizase
la configuración independiente, pues únicamente se alude a las licencias de ocupación
de las viviendas adosadas y la licencia de acondicionamiento de la vivienda aislada.
Tampoco puede acogerse el argumento del recurrente relativo a la prescripción
administrativa pues si bien es cierto que esta Dirección General ha reconocido en diversas
Resoluciones (17 de octubre de 2014 y 29 de enero de 2021) la analogía en la admisión de la
vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o
segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de
oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento.
En el caso de parcelaciones de cierta antigüedad presenta semejanzas con la
situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por
la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no
requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada
la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación
técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de
restablecimiento de legalidad urbanística, y el carácter eminentemente jurídico de la
división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un
pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de
restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de
división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo,
esto es, la parcelación propiamente dicha.
Respecto de estos últimos, esta Dirección General ha estimado suficiente, como
título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal
del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad urbanística, asimilado a
fuera de ordenación o similar.
De ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o
segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo
habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la
parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la
«acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que
esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable».
Dicho título habilitante, en el caso de la legislación andaluza, podría ser una
declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación a que se refiere el
artículo 183.3 de Ley 7/2002, de 17 de diciembre, siempre que fuera referida a la parcela
y no sólo a la edificación, pero no resulta acreditada en el presente expediente, sin que
puedan valorarse documentos aportados con posterioridad y que el registrador no pudo
tener en cuenta en su calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-12742
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
Núm. 180
Jueves 29 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 91640
No puede alegarse en contra el hecho de que la división horizontal se encuentre
inscrita pues es en la escritura calificada cuando se introduce la estipulación relativa a la
distribución del uso exclusivo, no resultando del asiento que la Administración autorizase
la configuración independiente, pues únicamente se alude a las licencias de ocupación
de las viviendas adosadas y la licencia de acondicionamiento de la vivienda aislada.
Tampoco puede acogerse el argumento del recurrente relativo a la prescripción
administrativa pues si bien es cierto que esta Dirección General ha reconocido en diversas
Resoluciones (17 de octubre de 2014 y 29 de enero de 2021) la analogía en la admisión de la
vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o
segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de
oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento.
En el caso de parcelaciones de cierta antigüedad presenta semejanzas con la
situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por
la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no
requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada
la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación
técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de
restablecimiento de legalidad urbanística, y el carácter eminentemente jurídico de la
división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un
pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de
restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de
división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo,
esto es, la parcelación propiamente dicha.
Respecto de estos últimos, esta Dirección General ha estimado suficiente, como
título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal
del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad urbanística, asimilado a
fuera de ordenación o similar.
De ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o
segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo
habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la
parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la
«acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que
esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable».
Dicho título habilitante, en el caso de la legislación andaluza, podría ser una
declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación a que se refiere el
artículo 183.3 de Ley 7/2002, de 17 de diciembre, siempre que fuera referida a la parcela
y no sólo a la edificación, pero no resulta acreditada en el presente expediente, sin que
puedan valorarse documentos aportados con posterioridad y que el registrador no pudo
tener en cuenta en su calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-12742
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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
