BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91606

posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada,
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse
que, tras la citada sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen
de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la
anotación a la que se refiere.
Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay
apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de
marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando
afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además, como se ha destacado anteriormente, el espíritu de la Ley de
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación de
los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno del
Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente dice: «Esta función
revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le
confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos
expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de
la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la
competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia.
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en
el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios
previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica
(artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en
orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes

cve: BOE-A-2021-12739
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