BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91605

solicitar su prórroga y así asegurar las resultas del procedimiento, sin que sea razonable
forzar los efectos de la nota marginal más allá de sus justos y legales términos cuando la
propia ley ritual ofrece al interesado mecanismos suficientes para preservar sus
derechos, siempre que, claro está, actúe con la diligencia debida.
De la misma forma, basta que el rematante procure la inscripción de su adquisición
dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad
cancelatoria, pero parece igualmente desproporcionado que, en sede registral, sin una
declaración clara y terminante de la ley al respecto, se reconozca eficacia cancelatoria
una anotación caducada y aún menos de forma permanente, por el hecho de haberse
expedido en su día, la certificación de dominio y cargas.
5. Este Centro Directivo mantuvo la posición anterior a pesar de las Sentencias de
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015
y 7 de julio de 2017. Se destacaba que en los supuestos analizados la certificación de
expedición de certificación de cargas no tenía el carácter de continuada y el
procedimiento transcurría ajeno a la evolución registral, situación que no se producirá
con la normativa actual, de forma que se proporcionará a los posibles licitadores una
información puntual y completa sobre las condiciones de adquisición.
Entrando en el fondo de la cuestión planteada, se consideró que debían diferenciarse
dos ámbitos distintos: el procesal y el registral.
En cuanto al ámbito procesal, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio
de 2017, contiene dos afirmaciones que es preciso analizar separadamente.
En primer lugar, dice expresamente que «la situación registral que proclama (la
certificación) fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de
forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación
de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación». Es decir,
admite expresamente la posibilidad de que se extiendan asientos con posterioridad a la
fecha de la expedición de la certificación que alteren los derechos comprendidos en esta
y la propia caducidad de la anotación. Por ello, cuando fija la situación registral del
inmueble conforme a la resultante de la expedición de la certificación, debe entenderse
que lo es a los solos efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y,
por tanto, permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán
dirimirse las controversias sobre la preferencia civil de embargos.
Continua la Sentencia señalando: «En definitiva, la aprobación del remate y la
adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la
ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la
citada certificación de cargas y gravámenes».
En congruencia con lo dispuesto en el inciso anterior la sentencia destaca el efecto
cancelatorio de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, pues «ha causado
estado», esto es, la preferencia que tuviese conforme al contenido del Registro en el
momento de expedir la certificación es la que determina que asientos deberán ser
cancelados. Pero nuevamente lo es a los efectos del proceso («producido su finalidad
para dicha ejecución»).
En cuanto a la repercusión de las afirmaciones de la Sentencia en el ámbito
puramente registral se dijo que la expedición de la certificación y la extensión de la nota
marginal determinan el momento en que se fijan las titularidades y cargas que
condicionaran el proceso, pero no suponen el cierre del Registro ni siquiera la
inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de
la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de
embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la
seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática.
Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la
misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas

cve: BOE-A-2021-12739
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Núm. 180