BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91604

que hace prevalecer el dominio adquirido por el adjudicatario en un procedimiento de
ejecución que había motivado la anotación de embargo letra B, y que accede al Registro
cuando dicha anotación estaba aún vigente, sobre el de aquel adjudicatario de la misma
finca en el procedimiento que había causado la anotación letra A que, sin embargo, inscribe
su título cuando la referida anotación letra A ha caducado. En concreto señala esta
Sentencia: «La adjudicación a favor de la recurrente no puede retrotraer sus efectos a la
fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía causa, puesto que, por
imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al rechazar dicha retroacción
de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 II RH), mientras que la
prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la anotación preventiva de
embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando la primera adjudicación se
produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro».
Incluso puede darse el caso de que, después de caducada una anotación preventiva y
cancelada la misma y su nota de expedición de la correspondiente certificación de dominio
y cargas, se practique una nueva anotación de embargo. En este caso, el nuevo anotante
ni siquiera habrá tenido ocasión de conocer la existencia de la anotación caducada y del
procedimiento del que esta dimana, porque ni en la información registral obtenida al
tiempo del despacho del mandamiento judicial que la motiva, ni en la certificación registral
de dominio y cargas que se expedirá para su propio proceso de ejecución, se recogerá
mención alguna a la referida anotación caducada.
En este tipo de situaciones puede constituir un grave riesgo para los adjudicatarios
de los procedimientos posteriores que se pretenda mantener la eficacia de una anotación
anterior caducada por el hecho de que en su momento se hubiera expedido la
correspondiente certificación de dominio y cargas.
Debe también considerarse la situación del tercer poseedor que ha adquirido e
inscrito el dominio de una finca que estuvo anteriormente gravada con una anotación de
embargo ya caducada y a cuyo margen constaba la extensión de la correspondiente nota
marginal. Si la finalidad esencial de la anotación preventiva es la enervación de la fe
pública registral, una vez caducada no puede privarse del amparo de esta última a quien
realizó su adquisición, precisamente, cuando no estaba vigente el asiento destinado a
advertir sobre la posibilidad de modificación de las inscripciones registrales como
consecuencia del proceso. La propia Sala Primera del Tribunal Supremo, en su
Sentencia número 1212/2006, de 21 de noviembre, es la que ofrece una respuesta al
afirmar: «Al haber caducado, la anotación preventiva de embargo no puede surtir los
efectos jurídicos que le resultan propios, tanto en lo relativo a la publicidad como a la
preferencia o rango, de modo que operada la cancelación de la anotación, sea por error
o por caducidad (como es el caso), desaparece del Registro de la Propiedad la
constatación de la existencia del procedimiento y, con ello, la preferencia registral de que
gozaba el embargo. La sociedad demandada adquirió eficazmente, en virtud de subasta
pública celebrada por la Hacienda Pública, y no por ello asumió la obligación de pago del
crédito garantizado con el embargo, sino que quedó sometida a la posibilidad de que el
bien sujeto a embargo anotado preventivamente fuera objeto de nueva ejecución
fundada en tal anotación (…)».
Hay un argumento más que ofrece la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede
renovarse tantas veces como sea necesario.
Singularmente del contenido de la propia certificación resultará la fecha en la que se
extendió la anotación de la que trae causa, lo cual permitirá conocer si previsiblemente
mantendrá su vigencia hasta la finalización del procedimiento, para en caso contrario

cve: BOE-A-2021-12739
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Núm. 180