BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 91625

2. El problema a tratar entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el
artículo 24 de la Constitución Española. Este principio, en su aplicación procesal y
registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus
herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar
incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General, el respeto a la función
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad,
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto que el registrador tiene, asimismo, la obligación de calificar
determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de
examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro
concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su
indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario
registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro
Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en
«Vistos», que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de
tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100
del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los
obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de
practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el
correspondiente procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo
procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado,
generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr.
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas,
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento
judicial en que haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución
Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución
Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede
deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia
procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba

cve: BOE-A-2021-12741
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Núm. 180