BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89977

hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo
situaciones de sobreendeudamiento.
Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos
económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes
(70 % o 50 %, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para
subasta fijado en la escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación (hoy el 100 % tras la reforma de
la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la
inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Así, en un principio, como afirmó la Resolución de 24 de marzo de 2014: «el
precepto [artículo 682.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil] se refiere a la «escritura de
constitución de hipoteca» por lo que no distingue entre aquellas en las que interviene
una entidad financiera de aquellas en las que el pacto de constitución y en su caso el
pacto de ejecución lo es entre particulares. La referencia literal a la «escritura de
constitución» sin distinguir categorías de constituyentes prestamistas hace que la
exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con
independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley
no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento».
No obstante, conviene recordar que los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y 129 de la Ley Hipotecaria fueron modificados por el artículo 1.22 de la
Ley 19/2015, de 13 de julio (en redacción mantenida en cuanto al condicionante por la
Ley 5/2019), en el sentido de que el tipo que sirva en la subasta, no puede ser inferior,
en ningún caso, al 100 % (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de
diciembre de 2020) del valor señalado en la tasación que, «en su caso», se hubiere
realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del
mercado hipotecario. Dicha expresión de «en su caso», es la que genera dudas acerca
de su significado, en el sentido de preguntase si la misma permite amparar excepciones
a la regla general y cuales sean estas.
4. Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25
de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la
tasación debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la
misma ley dado el carácter imperativo de las normas de referencia; y esa es la doctrina
reiterada de este Centro Directivo.
Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los
mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, como puso de manifiesto la
Resolución de 14 de septiembre de 2016, parece que la tasación no necesariamente ha

cve: BOE-A-2021-12509
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