BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89954

hincapié y elevando su rango normativo desde la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha tratado
de erradicar con la nueva redacción del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, debe confirmarse en este punto la calificación de la registradora, siendo
necesaria la previa segregación de las dos fincas sobre las que se solicita la práctica de
operación registral, con pleno cumplimiento de todos los requisitos prevenidos por ley y
tramitarse el correspondiente procedimiento de reanudación de tracto.
3. En cuanto al segundo de los defectos, también debe confirmarse.
La registradora entiende que para poder considerarse cumplido el tracto sucesivo
que emana del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es preciso inscribir la finca a nombre de
los demandados en el procedimiento si éstos son los actuales titulares de la citada finca
matriz de la que proceden las fincas sobre las que se ordena la práctica de la operación,
o que, en caso de no serlo, el procedimiento se siga contra la herencia yacente de
dichos titulares registrales, con nombramiento, en su caso, de administrador judicial o
designación de algún interesado en la herencia.
A este respecto, cabe recordar que el principio de tracto sucesivo establecido en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el
artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, implica que
los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta
circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del
ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
Bien es cierto que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva
a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos,
incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las
resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo,
apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos»,
que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Así, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21
de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas

cve: BOE-A-2021-12506
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Núm. 177