III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12505)
Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89932
derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en
esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate".
Esta norma trata de evitar que, a través de figuras formalmente válidas pueden
obtenerse resultados materiales contrarios al ordenamiento jurídico (parcelaciones
urbanísticas ilegales o parcelas inferiores a las fijadas por planeamiento), en concreto,
que se puedan vulnerar, forma indirecta, los apartados 3 y 4 del artículo 66 de la Ley del
Suelo de Andalucía (que la parcelación se ajuste al planeamiento, previa licencia para su
realización, que, en este caso, quedaría embebida en la licencia de obras).
No debemos perder de vista, sin embargo, que esta norma se limita únicamente al
ámbito urbanístico, es decir, a equiparar determinados actos (propiedades horizontales,
asignaciones de uso, etc.) a las verdaderas divisiones y segregaciones de fincas a los
efectos de cumplir con la ordenación urbanística aplicable mediante la obtención de
licencia. La norma citada no se extiende más allá de este ámbito, entre otras cosas,
porque la Comunidad Autónoma de Andalucía no tiene competencias para ello, sus
atribuciones se desarrollan en el ámbito de la ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda, pero no puede, en ningún caso, regular materias propias de la legislación
hipotecaria, dada la competencia exclusiva del Estado en este ámbito (artículo 149.1.8
de la CE). Tal y como ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Constitucional las
Comunidades Autónomas no puede regular ni la forma de practicar los asientos ni la
determinación de los actos sujetos a inscripción por ser materia reservada al Estado.
Por lo demás, y salvo en la referencia a la división horizontal, la norma autonómica
andaluza no difiere en exceso de lo establecido en la Ley del Suelo Estatal representada
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana cuando en el artículo 26.2 afirma:
"2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes
sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de
la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles."
En el caso de la propiedad horizontal, sin embargo, el párrafo primero del apartado 4
el artículo 26 de la Ley del Suelo Estatal representada por el Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana es muy clara cuando señala:
"La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18."
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89932
derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en
esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate".
Esta norma trata de evitar que, a través de figuras formalmente válidas pueden
obtenerse resultados materiales contrarios al ordenamiento jurídico (parcelaciones
urbanísticas ilegales o parcelas inferiores a las fijadas por planeamiento), en concreto,
que se puedan vulnerar, forma indirecta, los apartados 3 y 4 del artículo 66 de la Ley del
Suelo de Andalucía (que la parcelación se ajuste al planeamiento, previa licencia para su
realización, que, en este caso, quedaría embebida en la licencia de obras).
No debemos perder de vista, sin embargo, que esta norma se limita únicamente al
ámbito urbanístico, es decir, a equiparar determinados actos (propiedades horizontales,
asignaciones de uso, etc.) a las verdaderas divisiones y segregaciones de fincas a los
efectos de cumplir con la ordenación urbanística aplicable mediante la obtención de
licencia. La norma citada no se extiende más allá de este ámbito, entre otras cosas,
porque la Comunidad Autónoma de Andalucía no tiene competencias para ello, sus
atribuciones se desarrollan en el ámbito de la ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda, pero no puede, en ningún caso, regular materias propias de la legislación
hipotecaria, dada la competencia exclusiva del Estado en este ámbito (artículo 149.1.8
de la CE). Tal y como ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Constitucional las
Comunidades Autónomas no puede regular ni la forma de practicar los asientos ni la
determinación de los actos sujetos a inscripción por ser materia reservada al Estado.
Por lo demás, y salvo en la referencia a la división horizontal, la norma autonómica
andaluza no difiere en exceso de lo establecido en la Ley del Suelo Estatal representada
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana cuando en el artículo 26.2 afirma:
"2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes
sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de
la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles."
En el caso de la propiedad horizontal, sin embargo, el párrafo primero del apartado 4
el artículo 26 de la Ley del Suelo Estatal representada por el Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana es muy clara cuando señala:
"La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18."
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
