BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89933

A la hora de proyectar estas normas en el ámbito hipotecario cobra relieve la doctrina
sentada por el centro directivo (actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública) en resoluciones como la de 27 de enero de 2006 entre la verdadera propiedad
horizontal tumbada en la que la comunidad de los propietarios (recae) sobre el suelo
como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista,
manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta y los
complejos inmobiliarios (...) integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí y cuyo destino principal sea la vivienda o locales; esto es, en las
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y (…) que se
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la
integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo
plano horizontal. Pues la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada,
desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo–
que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación toda vez
que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. Y la asignación del uso singular o
privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan
frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas
por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la
división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias
viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar
indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o
promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por
distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su
división en régimen de propiedad horizontal".
Este criterio ha sido reiterado en otras resoluciones como las de 3 de diciembre
de 2009 o 14 de enero de 2010 y aparece recogido, igualmente, en las Resoluciones
de 16 de enero de 2002, 10 de diciembre de 2003, 14 de junio de 2004, 21 de enero
de 2014 y 21 de noviembre de 2019.
Por tanto, parece claro conforme a la doctrina expuesta, que una cosa es la
propiedad horizontal propiamente dicha donde el vuelo y el subsuelo permanecen
comunes y, otra diferente, son aquellas situaciones asimilables en la regulación a las
propiedades horizontales donde la comunidad recae sobre otros elementos o servicios
instrumentales y accesorios (vigilancia, seguridad, zonas comunes situadas en otras
parcelas vinculadas ob rem, etc.) en las que se mantiene la independencia física y
funcional de las parcelas de forma independiente de las demás, por lo que las facultades
del propietario se proyecta sobre la parcela de su propiedad sin más límites o
limitaciones que la derivadas de la normativa urbanística y de las normas generales
sobre relaciones de vecindad.
En una verdadera PH, por muy tumbada que sea, eso no sucede, y si el edificio se
viene abajo, la propiedad de los distintos titulares se proyectaría, por cuotas, sobre la
totalidad del solar y no sobre cada la porción teórica de suelo que cada uno de los
propietarios.
El derecho de propiedad implica facultades más amplias que la clásica referencia al
uso, disfrute y disposición; así en la propiedad horizontal, el propietario de cada
elemento no tiene facultades para apropiarse del subsuelo o del vuelo, ya sea por
construcción de nuevas plantas (sentencia 5101/2013 del Tribunal Supremo de 18 de
octubre de 2013 (número de recurso 1506/2011) ya para apropiarse de un tesoro oculto
o de un manantial o riqueza mineral subterránea o para apropiarse de un valioso
"meteorito" que aterrizase sobre el tejado del edificio, por mucho, que estuviese en la
teórica proyección vertical de su elemento; del mismo modo, las facultades de deslinde y
cierre se encuentran muy limitadas en la medida en que el objeto de la propiedad es un
cuerpo cierto perfectamente determinado por sus linderos y superficie (no es infrecuente

cve: BOE-A-2021-12505
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Núm. 177