III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12505)
Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89934
además que los estatutos, como sucede en este caso, excluyan las reclamaciones por
defectos o excesos de cabida al estar perfectamente delimitados ab initio los diversos
elementos que conforman la propiedad horizontal).
Por estas razones, la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos
extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio señaló que "podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un
régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del
proyecto: Incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el
plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca
registrad, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta
resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el
folio real".
La finalidad de la georreferenciación de las fincas por las coordenadas de su
perímetro y la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad no puede cumplirse en el
caso de una verdadera propiedad horizontal a través del mecanismo general aplicable a
cualquier terreno o solar.
En este caso habrá de partirse de la coordinación entre el Catastro y el Registro de la
Propiedad de la finca en la que se ubican la edificación lo que permitirá diferenciar esa
finca total de las fincas colindantes a través de tales coordenadas y de sus restantes
datos descriptivos para después comprobar que la edificación declarada se encuentra
dentro de su perímetro. A partir de ahí serán los planos de los diversos elementos de la
propiedad horizontal contenidos en el Libro del Edificio objeto de depósito los que
determinarán la extensión y linderos de cada uno de los elementos.
El hecho de que el edificio se disponga en el mismo plano horizontal cobijando cuatro
casas adosadas o en disposición vertical (con varios planos horizontales superpuestos)
no altera la cuestión porque también en las construcciones verticales pueden existir
plantas bajas con jardines y patios privativos o áticos con terrazas o tejados practicables
de carácter privativo.
En estos casos el verdadero motivo que hace innecesaria esa especificación de las
coordenadas del perímetro de cada elemento y, en consecuencia, del perímetro de cada
una de las edificaciones radica en que entre los propietarios integrados en la división
horizontal serán los planos de cada elemento y los linderos y superficie de las fincas lo
que permita resolver posibles disputas amén de que la coordinación con Catastro nunca
será posible en la medida en que Catastro, en las verdaderas propiedades horizontales
recoge la lista de coordenadas de la total finca en la que se asienta el edificio en
propiedad horizontal y no la de cada uno de los elementos en que se divide la propiedad
horizontal individualmente considerado.
Por todo ello, el artículo 66 de la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía, no
puede alterar este orden de cosas, porque se limita a su ámbito competencial, la materia
urbanística y la exigencia de licencia, en su caso. Decimos, en su caso, porque parece
claro que si la división horizontal se ampara en una licencia de obras que permite
construir determinado número de viviendas (o de elementos en general), no será
necesaria ninguna otra licencia (de división o parcelación) si el número de elementos
creados no excede de los que ampara la licencia de obras. La licencia de obras, por otra
parte, no está sujeta al plazo de caducidad de tres meses previsto en los números 5) y 6)
del artículo 66 de la Ley del Suelo de Andalucía (plazo, cuyo "dies a quo" es la fecha de
su otorgamiento o expedición y no la de otorgamiento de la escritura).
Si analizamos la escritura calificada observamos lo siguiente:
– el Ayuntamiento concedió (además de una autorización para una parcelación
efectuada en otro momento anterior) una licencia de obras para la construcción de cuatro
viviendas unifamiliares adosadas y aparcamientos; además figura también en la escritura
la licencia de ocupación para cuatro viviendas y la de utilización para cuatro
aparcamientos;
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89934
además que los estatutos, como sucede en este caso, excluyan las reclamaciones por
defectos o excesos de cabida al estar perfectamente delimitados ab initio los diversos
elementos que conforman la propiedad horizontal).
Por estas razones, la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos
extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio señaló que "podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un
régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del
proyecto: Incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el
plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca
registrad, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta
resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el
folio real".
La finalidad de la georreferenciación de las fincas por las coordenadas de su
perímetro y la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad no puede cumplirse en el
caso de una verdadera propiedad horizontal a través del mecanismo general aplicable a
cualquier terreno o solar.
En este caso habrá de partirse de la coordinación entre el Catastro y el Registro de la
Propiedad de la finca en la que se ubican la edificación lo que permitirá diferenciar esa
finca total de las fincas colindantes a través de tales coordenadas y de sus restantes
datos descriptivos para después comprobar que la edificación declarada se encuentra
dentro de su perímetro. A partir de ahí serán los planos de los diversos elementos de la
propiedad horizontal contenidos en el Libro del Edificio objeto de depósito los que
determinarán la extensión y linderos de cada uno de los elementos.
El hecho de que el edificio se disponga en el mismo plano horizontal cobijando cuatro
casas adosadas o en disposición vertical (con varios planos horizontales superpuestos)
no altera la cuestión porque también en las construcciones verticales pueden existir
plantas bajas con jardines y patios privativos o áticos con terrazas o tejados practicables
de carácter privativo.
En estos casos el verdadero motivo que hace innecesaria esa especificación de las
coordenadas del perímetro de cada elemento y, en consecuencia, del perímetro de cada
una de las edificaciones radica en que entre los propietarios integrados en la división
horizontal serán los planos de cada elemento y los linderos y superficie de las fincas lo
que permita resolver posibles disputas amén de que la coordinación con Catastro nunca
será posible en la medida en que Catastro, en las verdaderas propiedades horizontales
recoge la lista de coordenadas de la total finca en la que se asienta el edificio en
propiedad horizontal y no la de cada uno de los elementos en que se divide la propiedad
horizontal individualmente considerado.
Por todo ello, el artículo 66 de la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía, no
puede alterar este orden de cosas, porque se limita a su ámbito competencial, la materia
urbanística y la exigencia de licencia, en su caso. Decimos, en su caso, porque parece
claro que si la división horizontal se ampara en una licencia de obras que permite
construir determinado número de viviendas (o de elementos en general), no será
necesaria ninguna otra licencia (de división o parcelación) si el número de elementos
creados no excede de los que ampara la licencia de obras. La licencia de obras, por otra
parte, no está sujeta al plazo de caducidad de tres meses previsto en los números 5) y 6)
del artículo 66 de la Ley del Suelo de Andalucía (plazo, cuyo "dies a quo" es la fecha de
su otorgamiento o expedición y no la de otorgamiento de la escritura).
Si analizamos la escritura calificada observamos lo siguiente:
– el Ayuntamiento concedió (además de una autorización para una parcelación
efectuada en otro momento anterior) una licencia de obras para la construcción de cuatro
viviendas unifamiliares adosadas y aparcamientos; además figura también en la escritura
la licencia de ocupación para cuatro viviendas y la de utilización para cuatro
aparcamientos;
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
