BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89935

– el técnico, en su certificado, alude a una edificación que se compone de cuatro
viviendas adosadas;
– se deposita el Libro del Edificio, no cuatro Libros del Edificio de cuatro viviendas
unifamiliares entre medianeras sino el de un edificio compuesto por cuatro viviendas
adosadas;
– el Catastro, después de otorgada la escritura, emite el acuerdo de modificación
catastral generando cuatro referencias (una para cada vivienda) y, si se comprueba,
puede verse que, en cada una de ellas, figuran las coordenadas del suelo total y no la de
cada uno de los elementos de la división horizontal.
Por tanto, en el caso contemplado se trata de una verdadera propiedad horizontal
tumbada por más que los patios se atribuyen como parte de la propiedad privativa, tal y
como veremos después.
Hay cuatro viviendas adosadas que integran un solo edificio con una sola estructura,
cuestión totalmente diferente de la existencia de cuatro casas independientes entre
medianeras. En el primer caso, será muy difícil que pueda caerse una vivienda
independientemente de las otras porque la estructura que culmina en el tejado o cubierta
es común; en el caso de que la edificación se fuese al suelo por cualquier causa, el
derecho de propiedad de los propietarios de los elementos no se proyecta sobre la
porción de solar de su elemento sino sobre todo el solar en el que se ubica el edificio en
régimen de propiedad horizontal ya esté el edificio en disposición vertical o lo esté en
disposición horizontal.
En consecuencia, por todo lo expuesto, el artículo 66 de la Ley del Suelo de
Andalucía, limita su ámbito a sus propios términos y no se proyecta más allá; por ello,
considero también que, en este caso concreto:
i. No procede ni la notificación al Ayuntamiento de la división horizontal en la
medida en que está amparada en la licencia de obras y en la de ocupación que nada
dicen sobre extremo;
ii. no procede tampoco la georreferenciación de cada uno de los elementos de la
división horizontal ni en cuanto al perímetro del suelo del mismo ni en cuanto a la
concreta porción ocupada por la edificación en cada elemento. Es suficiente a estos
efectos con la georreferenciación del total solar en el que se enclava el edificio y de la
determinación del perímetro de superficie ocupada por la edificación total objeto de la
división horizontal; en su caso, se podrán tomar los planos de cada elemento del Libro
del Edificio depositado.
Otra cuestión a tener en cuenta es que en la calificación se exige que la validación
catastral positiva venga avalada por un técnico, no admitiendo que puede ser realizada
directamente por el notario autorizante de la escritura e igualmente que la relación de
coordenadas del perímetro que ocupa la edificación esté certificada por un técnico. En
cuanto a la segunda cuestión nada tengo que objetar en la medida que la porción de
suelo ocupada por la edificación es una de las menciones que debe certificar el técnico y,
aunque la Ley Hipotecaria, no lo exija parece lógico entender que la relación de
coordenadas que determina el perímetro de esa superficie debe estar amparada por
técnico en cuanto es el reflejo de esa porción de suelo ocupada.
Sin embargo, no estoy de acuerdo con la primera de las premisas, es decir, que el
informe de validación gráfica deba ser realizado por un técnico; la Oficina Virtual del
Catastro contiene una serie de aplicaciones (no sólo para la obtención de la validación
catastral sino también, p.e., para la ubicación de edificaciones) que pueden ser utilizadas
por cualquier persona; de este modo, si el notario, recibe la lista de coordenadas del
solar y al volcarlas en la aplicación catastral reflejan de forma correcta la superficie y
linderos alegados en la escritura, nada parece impedir que pueda utilizarse ese informe
de validación gráfica, tan es así, que en este concreto caso, el propio Catastro volcó la
información derivada de esa información gráfica (con validación positiva) en sus
archivos.

cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 177