BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89929

registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en
que funde tales dudas. 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción
de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de
alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la
superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o
identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o
denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los
casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine
reglamentariamente."
Asimismo, debe tenerse en cuenta, para las rectificaciones descriptivas que no
necesitan expediente, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria establece que: "3. Tampoco
será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias
de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de
cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación
catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se
desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no
exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será
necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud
su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares
registrales de las fincas colindantes."
Por su parte, respecto a superficies pendientes de segregación, resulta de aplicación
el artículo 47 del Reglamento Hipotecario establece: "Siempre que se segregue parte de
una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número
diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de
la finca matriz así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible
o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se
haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la
procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. No será obstáculo
para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro
otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se
expresará la superficie del resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al
resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones
escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la
inscripción la superficie sobre la que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de
propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de
la superficie pendiente de segregación.
5. En cuanto al defecto hecho constar en quinto lugar, la necesidad de que en toda
propiedad horizontal existan elementos comunes nítidamente determinados y elementos
privativos susceptibles de aprovechamiento independiente, resulta exigida por el
artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo tenor literal: "En el régimen de
propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos
que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a

cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 177