III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12505)
Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89926
Por otra parte, si bien de las certificaciones catastrales de cada una de las fincas
resultantes de la división horizontal incorporadas por el Notario autorizante mediante
diligencia de fecha veinticinco de febrero de dos mil veintiuno y aportadas a esta oficina
con posterioridad a los otros documentos, podría extraerse representación gráfica
catastral de la parcela objeto de la rectificación de cabida solicitada, dado que consta
también incorporado en el título informe de validación catastral del que resulta
georreferenciación alternativa de dicha parcela, existe una duplicidad y contradicción
entre ambas.
Finalmente, el hecho de haberse formado la finca por segregación, operación que en
principio implica una precisa medición de la porción segregada, incrementaría las dudas
respecto a que no nos encontraríamos ante una verdadera disminución de cabida.
Defecto subsanable.
5. Aunque pretenden inscribirse las construcciones objeto del título en régimen
propiedad horizontal, la misma no cumple los requisitos necesarios para conformar tal
régimen –aun tratándose de una de las denominadas propiedades horizontales
"tumbadas"– puesto que, aunque en los estatutos conste que son elementos comunes el
vuelo, el subsuelo y el tejado, tal determinación resulta incompatible con la atribución a
cada propietario de elementos privativos perfectamente individualizados y susceptibles
de aprovechamiento independientes que exige la Ley de Propiedad Horizontal.
Correlativamente, tampoco existen en realidad en tan peculiar Propiedad Horizontal
elementos comunes (a pesar de que, según se ha expuesto, se atribuya artificiosamente
tal carácter a elementos imprescindibles para que existan fincas que puedan ser
aprovechadas de manera individualizada), como corrobora asimismo la circunstancia de
que los gastos relacionados con esos supuestos elementos comunes, correspondan a
cada copropietario, facultándose a los mismos a realizar todo tipo de alteraciones en los
mismos. Defecto subsanable.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
1. En cuanto al defecto hecho constar en primer lugar, resulta de aplicación el
artículo 169,1 a, de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en cuya virtud están
sujetos a licencia municipal las parcelaciones urbanísticas; asimilándose a las mismas,
conforme al artículo 66.2 del mismo Cuerpo Legal, las divisiones horizontales, cuando
den lugar a la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble, comparable a los supuestos de división.
Tales preceptos deben además ser puestos en relación con la doctrina establecida
en Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como las de 25
de Abril de 2018 y 1 de Junio de 2018 (corroboradoras de otros precedentes como las
de 12 de Febrero de 2017 y 17 de Octubre de 2004) en cuya virtud la división horizontal
se asimila a los actos de parcelación y, por tanto, deben someterse a sus mismos
requisitos, cuando de lugar a la existencia de inmuebles perfectamente individualizados
e independientes.
Asimismo, los apartados 4 y 5 y 6 del citado artículo 66 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía establecen: "4. Cualquier acto de parcelación urbanística
precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de
parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a la circunstancia resellada en el Hecho II anterior, resulta de
aplicación:
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89926
Por otra parte, si bien de las certificaciones catastrales de cada una de las fincas
resultantes de la división horizontal incorporadas por el Notario autorizante mediante
diligencia de fecha veinticinco de febrero de dos mil veintiuno y aportadas a esta oficina
con posterioridad a los otros documentos, podría extraerse representación gráfica
catastral de la parcela objeto de la rectificación de cabida solicitada, dado que consta
también incorporado en el título informe de validación catastral del que resulta
georreferenciación alternativa de dicha parcela, existe una duplicidad y contradicción
entre ambas.
Finalmente, el hecho de haberse formado la finca por segregación, operación que en
principio implica una precisa medición de la porción segregada, incrementaría las dudas
respecto a que no nos encontraríamos ante una verdadera disminución de cabida.
Defecto subsanable.
5. Aunque pretenden inscribirse las construcciones objeto del título en régimen
propiedad horizontal, la misma no cumple los requisitos necesarios para conformar tal
régimen –aun tratándose de una de las denominadas propiedades horizontales
"tumbadas"– puesto que, aunque en los estatutos conste que son elementos comunes el
vuelo, el subsuelo y el tejado, tal determinación resulta incompatible con la atribución a
cada propietario de elementos privativos perfectamente individualizados y susceptibles
de aprovechamiento independientes que exige la Ley de Propiedad Horizontal.
Correlativamente, tampoco existen en realidad en tan peculiar Propiedad Horizontal
elementos comunes (a pesar de que, según se ha expuesto, se atribuya artificiosamente
tal carácter a elementos imprescindibles para que existan fincas que puedan ser
aprovechadas de manera individualizada), como corrobora asimismo la circunstancia de
que los gastos relacionados con esos supuestos elementos comunes, correspondan a
cada copropietario, facultándose a los mismos a realizar todo tipo de alteraciones en los
mismos. Defecto subsanable.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
1. En cuanto al defecto hecho constar en primer lugar, resulta de aplicación el
artículo 169,1 a, de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en cuya virtud están
sujetos a licencia municipal las parcelaciones urbanísticas; asimilándose a las mismas,
conforme al artículo 66.2 del mismo Cuerpo Legal, las divisiones horizontales, cuando
den lugar a la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble, comparable a los supuestos de división.
Tales preceptos deben además ser puestos en relación con la doctrina establecida
en Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como las de 25
de Abril de 2018 y 1 de Junio de 2018 (corroboradoras de otros precedentes como las
de 12 de Febrero de 2017 y 17 de Octubre de 2004) en cuya virtud la división horizontal
se asimila a los actos de parcelación y, por tanto, deben someterse a sus mismos
requisitos, cuando de lugar a la existencia de inmuebles perfectamente individualizados
e independientes.
Asimismo, los apartados 4 y 5 y 6 del citado artículo 66 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía establecen: "4. Cualquier acto de parcelación urbanística
precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de
parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su
cve: BOE-A-2021-12505
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I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a la circunstancia resellada en el Hecho II anterior, resulta de
aplicación:
