III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12505)
Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89925
cabe asimilar la operación registral contenida en la escritura a un supuesto de
parcelación y, por tanto, debe cumplirse el requisito exigido por la legislación urbanística
de Andalucía para la división de terrenos, consistente en la necesaria notificación al
Ayuntamiento de la parcelación efectuada en el plazo de tres meses, a contar desde la
fecha del otorgamiento de la escritura. Defecto subsanable.
2. Tampoco se ha cumplido [sic] el requisito de la georreferenciación exigida para
los actos de parcelación por el artículo 9,b párrafo primero de la Ley 13/2005 de Reforma
de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que se reproducirá en
los Fundamentos de Derecho.
Por otra parte, debe hacerse constar que las referidas coordenadas no figuran en
formato GML.
Asimismo, debe reseñarse que, aunque se testimonia en la escritura Informe de
Validación Catastral de la parcela sobre la que se ejecuta la edificación, instado por el
Notario autorizante de la escritura que se registra, tal informe no consta avalado por
técnico alguno; sin que, por otra parte, constituya tampoco la preceptiva certificación
exigida para que pueda acceder al Registro georreferenciación catastral. Defectos
subsanables.
3. No se ha hecho constar en la escritura la superficie ocupada por la edificación de
cada uno de los elementos resultantes de la división, ni consta georreferenciación en
forma cada uno de los mismos. Al respecto debe tenerse en cuenta resulta
imprescindible que, si la georreferenciación debe estar referida a cada elemento privativo
de manera individualizada, se debe a que, según ya se ha expuesto, la constitución de
una pretendida propiedad horizontal tumbada implicaría un acto de parcelación.
Por otra parte, además de incorporarse a la escritura las coordenadas
georreferenciadas de manera global, es decir, respecto a todas las edificaciones
realizadas en la totalidad del solar, las mismas resultan ilegibles; además de no estar
avaladas por técnico alguno.
Asimismo, debe hacerse constar que de las certificaciones catastrales de cada una
de las fincas resultantes de la división horizontal aportadas con fecha 26 de febrero
de 2021 (con posterioridad por tanto a la fecha de presentación de los otros documentos
que se califican) resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre la parcela un
área de trescientos cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, mientras
que del título, resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre el suelo una
superficie de doscientos sesenta y tres euros con setenta y siete decímetros cuadrados.
Defecto subsanable.
4. De la parte expositiva del título podría deducirse, aunque no se solicite
expresamente en el otorgamiento, se pretendería inscribir una disminución de cabida
de 36,1 metros cuadrados en base al Informe de Validación Catastral anteriormente
reseñado que, según se ha indicado, no puede considerarse, ni georreferenciación
alternativa, al no resultar avalada por técnico alguno (aunque el notario haga constar en
el expositivo I de la escritura que existe una georreferenciación alternativa realizada por
un técnico determinado, tal circunstancia no resulta del informe de validación), ni
tampoco constituye certificación catastral descriptiva y gráfica; circunstancia por la cual,
aunque no exceda del 10% la diferencia de cabida, no puede inscribirse sin utilizar un
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, procedimiento que no se ha
solicitado, o un procedimiento del artículo 201 del mismo Cuerpo Legal.
Resulta pertinente destacar además a este respecto, que el propio notario
autorizante hace constar que, en relación al informe de validación, debe considerarse
descontada la zona de retranqueo obligatoria (retranqueo que, según el GML asociado al
informe de validación catastral, tendría una superficie de 45,60 metros cuadrados);
circunstancia que podría indicar que, en lugar de una disminución de cabida, lo
procedente sería hacer constar por la vía del artículo 47 del Reglamento Hipotecario que,
en base al referido retranqueo, quedaría pendiente de segregar, para su ulterior cesión al
Ayuntamiento, la superficie indicada, que no es muy distinta de la que corresponde a la
pretendida disminución de cabida.
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89925
cabe asimilar la operación registral contenida en la escritura a un supuesto de
parcelación y, por tanto, debe cumplirse el requisito exigido por la legislación urbanística
de Andalucía para la división de terrenos, consistente en la necesaria notificación al
Ayuntamiento de la parcelación efectuada en el plazo de tres meses, a contar desde la
fecha del otorgamiento de la escritura. Defecto subsanable.
2. Tampoco se ha cumplido [sic] el requisito de la georreferenciación exigida para
los actos de parcelación por el artículo 9,b párrafo primero de la Ley 13/2005 de Reforma
de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que se reproducirá en
los Fundamentos de Derecho.
Por otra parte, debe hacerse constar que las referidas coordenadas no figuran en
formato GML.
Asimismo, debe reseñarse que, aunque se testimonia en la escritura Informe de
Validación Catastral de la parcela sobre la que se ejecuta la edificación, instado por el
Notario autorizante de la escritura que se registra, tal informe no consta avalado por
técnico alguno; sin que, por otra parte, constituya tampoco la preceptiva certificación
exigida para que pueda acceder al Registro georreferenciación catastral. Defectos
subsanables.
3. No se ha hecho constar en la escritura la superficie ocupada por la edificación de
cada uno de los elementos resultantes de la división, ni consta georreferenciación en
forma cada uno de los mismos. Al respecto debe tenerse en cuenta resulta
imprescindible que, si la georreferenciación debe estar referida a cada elemento privativo
de manera individualizada, se debe a que, según ya se ha expuesto, la constitución de
una pretendida propiedad horizontal tumbada implicaría un acto de parcelación.
Por otra parte, además de incorporarse a la escritura las coordenadas
georreferenciadas de manera global, es decir, respecto a todas las edificaciones
realizadas en la totalidad del solar, las mismas resultan ilegibles; además de no estar
avaladas por técnico alguno.
Asimismo, debe hacerse constar que de las certificaciones catastrales de cada una
de las fincas resultantes de la división horizontal aportadas con fecha 26 de febrero
de 2021 (con posterioridad por tanto a la fecha de presentación de los otros documentos
que se califican) resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre la parcela un
área de trescientos cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, mientras
que del título, resulta que el conjunto de las edificaciones ocupan sobre el suelo una
superficie de doscientos sesenta y tres euros con setenta y siete decímetros cuadrados.
Defecto subsanable.
4. De la parte expositiva del título podría deducirse, aunque no se solicite
expresamente en el otorgamiento, se pretendería inscribir una disminución de cabida
de 36,1 metros cuadrados en base al Informe de Validación Catastral anteriormente
reseñado que, según se ha indicado, no puede considerarse, ni georreferenciación
alternativa, al no resultar avalada por técnico alguno (aunque el notario haga constar en
el expositivo I de la escritura que existe una georreferenciación alternativa realizada por
un técnico determinado, tal circunstancia no resulta del informe de validación), ni
tampoco constituye certificación catastral descriptiva y gráfica; circunstancia por la cual,
aunque no exceda del 10% la diferencia de cabida, no puede inscribirse sin utilizar un
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, procedimiento que no se ha
solicitado, o un procedimiento del artículo 201 del mismo Cuerpo Legal.
Resulta pertinente destacar además a este respecto, que el propio notario
autorizante hace constar que, en relación al informe de validación, debe considerarse
descontada la zona de retranqueo obligatoria (retranqueo que, según el GML asociado al
informe de validación catastral, tendría una superficie de 45,60 metros cuadrados);
circunstancia que podría indicar que, en lugar de una disminución de cabida, lo
procedente sería hacer constar por la vía del artículo 47 del Reglamento Hipotecario que,
en base al referido retranqueo, quedaría pendiente de segregar, para su ulterior cesión al
Ayuntamiento, la superficie indicada, que no es muy distinta de la que corresponde a la
pretendida disminución de cabida.
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
