III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12505)
Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89942
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística.
En el caso particular de este expediente nos encontramos con varias viviendas
adosadas con patio, supuesto similar al de la Resolución de 27 de enero de 2006 en la
que se afirmó que «desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o
derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior
pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como
parcelación toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la
edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las
infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. Y la asignación del uso
singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan
frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas
por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la
división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias
viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar
indivisible según la misma ordenación».
En el presente caso, aun en la hipótesis de interpretar que existe fraccionamiento de
terreno, se ha obtenido autorización por parte de la Administración competente como
instrumento de control de la legalidad urbanística; autorización que debe considerarse
como título administrativo habilitante, entendido como acto administrativo de naturaleza
reglada, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la
actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística,
autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado
que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el
resultado de un procedimiento regulado por ley (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 2019).
En definitiva, en nuestro caso la edificación realizada se encuentra amparada en la
licencia de obras (y también licencia de ocupación) en la que se contemplan los
elementos independientes, sin que proceda exigir adicionalmente una notificación
posterior que está prevista legalmente para la licencia de parcelación, que es la que
puede quedar sujeta a la caducidad que recoge los apartados 5 y 6 del artículo 66 de la
Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89942
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística.
En el caso particular de este expediente nos encontramos con varias viviendas
adosadas con patio, supuesto similar al de la Resolución de 27 de enero de 2006 en la
que se afirmó que «desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o
derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior
pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como
parcelación toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la
edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las
infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. Y la asignación del uso
singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan
frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas
por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la
división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias
viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar
indivisible según la misma ordenación».
En el presente caso, aun en la hipótesis de interpretar que existe fraccionamiento de
terreno, se ha obtenido autorización por parte de la Administración competente como
instrumento de control de la legalidad urbanística; autorización que debe considerarse
como título administrativo habilitante, entendido como acto administrativo de naturaleza
reglada, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la
actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística,
autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado
que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el
resultado de un procedimiento regulado por ley (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 2019).
En definitiva, en nuestro caso la edificación realizada se encuentra amparada en la
licencia de obras (y también licencia de ocupación) en la que se contemplan los
elementos independientes, sin que proceda exigir adicionalmente una notificación
posterior que está prevista legalmente para la licencia de parcelación, que es la que
puede quedar sujeta a la caducidad que recoge los apartados 5 y 6 del artículo 66 de la
Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.
cve: BOE-A-2021-12505
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
