BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89940

salvedad de permitir, en su apartado cuarto, un procedimiento especial de inscripción, sin
acreditación de autorización administrativa previa, respecto a las «construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral.
La norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 66.2 de La Ley de
Ordenación Urbanística de Andalucía dispone: «se consideran actos reveladores de una
posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en proindiviso de un
terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del
inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la
voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En
tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta ley para las parcelaciones
urbanísticas según la clase de suelo de que se trate».
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
Contiene, además, una presunción legal de parcelación urbanística, que únicamente
podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o
jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportación de la licencia se deduce de los
artículos 66.4 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 78 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, instaurando un régimen administrativo de intensidad
superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización
municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos
y con plena cobertura normativa.
4. La figura de la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena,
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad,
cita –con la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre
de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: «Como razona la resolución
de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003
(BOE 13 enero 2004), "...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad
horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo
inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que
participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales
en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en
razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en
planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario,
la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –

cve: BOE-A-2021-12505
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Núm. 177