BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89937

Parece, por tanto, claro que tanto el jardín, como los porches (al igual que las
terrazas) pueden ser incluidos en la descripción del elemento privativo y ser disfrutados a
título de propietario, eso sí, dentro de la propiedad horizontal y con los derechos,
deberes y límites que derivan de su inclusión en ella.
Queda por analizar si, en el caso concreto, la regulación estatutaria de la escritura
contiene elementos que puedan excepcionar esa configuración en este caso concreto y
considerar que hay una mera pantalla o utilización formal indirecta de la propiedad
horizontal que permita vulnerar alguna norma sobre parcelaciones o simplemente
considerar artificiosa la figura jurídica utilizada.
El hecho de que se esté en presencia de un solo edificio, es decir, que desde el
punto de vista constructivo, sea una estructura única, creo que justifica suficientemente
que se acuda a la figura de la propiedad horizontal, porque la medianería que podría
resolver la situación de viviendas unifamiliares independientes se queda corta en este
caso y completar su régimen jurídico exigiría un entramado de servidumbres de luces,
vistas, de limitaciones a la edificación, etc., que complicaría en exceso la cuestión,
cuando se dispone de una figura jurídica, perfectamente conocida y regulada, como es la
propiedad horizontal "tumbada".
La referencia a la delimitación de espacios privativos susceptibles de
aprovechamiento independiente como elementos independientes, aunque incluyan
porciones de suelo, nada alteran ni impiden la existencia de una verdadera propiedad
horizontal, tal y como se deduce de los argumentos anteriormente referidos.
Se alude también en la calificación a que la consideración del suelo, el vuelo y el
tejado como elementos comunes resulta incompatible con la delimitación de los cuatro
elementos (cada uno con una vivienda y sus patios).
Igualmente debemos reiterar aquí lo antes dicho, el verdadero elemento común en la
propiedad horizontal, ya sea vertical o tumbada, es el vuelo y el subsuelo que permite la
configuración unitaria de la total parcela, tal y como señala la Ley del Suelo Estatal
(artículo 26.4.1); no obstante, en este caso, se dice además que es elemento común "el
tejado" y, además, antes de esa enumeración especial de elementos comunes, se remite
la norma estatutaria a los que determine la Ley que, en este caso, cubre la referencia a
toda la estructura (artículo 396 del Código Civil habla de elementos estructurales y entre
ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga, etc.) del único edificio realizado en el
mismo plano horizontal.
Otro elemento que incita a las dudas del Registrador, es una de las cláusulas de
gastos, en concreto la que alude a que los de mantenimiento de alguno de los elementos
comunes sean de cuenta del propietario respectivo. Ahora bien, si leemos
detenidamente la norma estatutaria se refiere a los gastos de "mantenimiento,
conservación y reparación ordinaria"; por tanto, son los gastos vinculados al desgaste
por el uso normal de las cosas los que se atribuyen a cada propietario; quedan fuera de
esa atribución los gastos de carácter "extraordinario". Por tanto, una limitación que no
tiene el propietario de una vivienda unifamiliar entre medianeras, de cuya cuenta son
todos los gastos, ordinarios o no. Del mismo modo esas reparaciones deben realizarse
manteniendo la armonía del edificio, límite que tampoco tiene el propietario de una finca
independiente no sujeta a una propiedad horizontal.
No se tienen en cuenta, sin embargo, otras normas que introducen limitaciones en
cuanto a la instalación de tendederos o la concreta ubicación de las placas solares.
Queda por analizar, finalmente, la norma que permite construir en las partes no
ocupadas por la edificación. En este punto se trata, dentro de las limitaciones existentes
en la propiedad horizontal, que los propietarios disfruten de las zonas no edificadas
pudiendo realizar construcciones auxiliares (barbacoa, trasteros, bodegas, etc.) que
permiten un uso pleno de la vivienda. En este sentido volvemos a invocar la referida
sentencia del Tribunal Supremo citada que, si bien en el caso concreto, no autorizó las
obras realizadas en el jardín, se basó para ello en la inexistencia de autorización por
parte de la Junta de Propietarios. Se trata, en este caso, pues, de que esa autorización
se establezca de forma previa en la propia regulación estatutaria inicial, de forma

cve: BOE-A-2021-12505
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Núm. 177