BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89851

Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 10 de abril de 2017), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
Cuando se trata de un defecto o error en el título resulta de aplicación lo dispuesto en
el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este
Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de
los titulares o la oportuna resolución judicial».
En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 15 de
diciembre de 2005 ha puesto de relieve que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria,
la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho
real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento
inexacto y se practicará con arreglo a las siguientes normas: «(…) d) cuando la
inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. La
acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive».
Glosando este precepto legal afirma el Tribunal Supremo en la citada Sentencia que «en
sus tres últimos párrafos, prevé el artículo 40 de la Ley Hipotecaria -desde la reforma
de 1944-1946 y a semejanza de lo establecido en el Sistema Registral Alemán- la
existencia de una acción encaminada exclusivamente a obtener la rectificación del
asiento inexacto. Es ésta la acción que habrá de ejercitarse cuando la falta de
consentimiento del titular registral impida rectificar el registro de otro modo. La pura
acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los
casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título, cuando
no exista consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y no pueda
tampoco rectificarse de oficio por el registrador. Ejercitándose conjuntamente con una
acción material, la de rectificación seguirá la suerte de ésta».
No obstante es también criterio de esta Dirección General, que si los errores
padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de
documento auténticos y fehacientes, que por su naturaleza sean independientes de la
voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el
Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado,
con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los
procedimientos legalmente establecidos.
3. En el supuesto de este expediente, las recurrentes basan su solicitud de
rectificación en la existencia de documentos que, a su juicio, ponen de manifiesto, más
allá de la voluntad de las partes, el error cometido.
Pero esto no queda acreditado con la seguridad suficiente para modificar el
contenido publicado en el Registro.
De una parte, las recurrentes señalan que la vivienda llamada primera, situada en la
planta primera del edificio con su descripción actual, se construyó en 1964, al amparo de
una licencia de esa época y que supuso una nueva configuración del edificio ya que la
planta baja se amplió, sustituyéndose la vivienda entonces existente en esa planta por
lado la planta superior.
Sin embargo, tal y como se ha referido en el fundamento 1, dicha vivienda tuvo
acceso al Registro mediante declaración de obra nueva por antigüedad consignada en
certificado técnico expedido el día 18 de diciembre de 2012, que constataba que todas

cve: BOE-A-2021-12498
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Núm. 177