BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89881

cuyo resultado coincide totalmente con las de la escritura que ha sido objeto de
calificación. Por lo que de existir algún defecto ha quedado suficientemente subsanado.
Tercero. Competencia para emitir juicio sobre las facultades del otorgante (De
contrario a los Fundamentos de Derecho 1 y 3 de la calificación recurrida).
La Resolución DGRN 20 de diciembre de 2019 en el recurso interpuesto contra la
calificación del registrador de la propiedad interino de Zaragoza n.º 2, por la que se
suspende la inscripción de una escritura de compraventa -Boletín Oficial del Estado,
de 14 de marzo de 2020 proporciona una perspectiva inequívoca sobre esta cuestión al
afirmar:
Este Centro Directivo ha recordado de forma reiterada la jurisprudencia que emana
de la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con criterio seguido por la
Sentencia 661/2018, de 22 de noviembre de [sic]), que se ha pronunciado en los
siguientes términos: ‘(...) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente: Los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Esta
previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los otorgantes, se
complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la redacción
consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto regula lo
siguiente: (...). En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que
la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18
LH, que atribuye al registrador la función de calificar la capacidad de los otorgantes, y el
art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la reseña indicativa del
juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título
presentado, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos
efectos la consideración de ley especial. 3. Conforme a esta normativa parece claro que
corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación,
con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser
congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar
la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia
con el negocio jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de
representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la
escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en
que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (...) el juicio que este
último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o
negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el
examen de la validez y vigencia del apoderamiento (...) y, lo que ahora resulta para
mayor interés su corrección no puede ser revisada por el registrador".
Así pues, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre
de 2018 y la reiterada doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado,
"para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia,
validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación", y por lo tanto será de su
exclusiva responsabilidad; y al registrador compete calificar la existencia de la reseña del
poder, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico que se
realiza, y por lo tanto, no le corresponde hacer un juicio de suficiencia paralelo.
Cuarto. Doctrina de los propios actos.
La doctrina de los actos propios o venire contra factum proprium non valet con
fundamento legal en el art. 7 del Cg. Civil, resulta de plena aplicación en el ámbito de
actuación de la Administración. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional y
de nuestro Tribunal Supremo es clara al respecto. La Sentencia del Tribunal

cve: BOE-A-2021-12500
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Núm. 177