BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89830

de 21 de enero de 2014 y 10 de septiembre de 2018). Precisamente, esa inexistencia de
fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido (rectamente entendido, en tanto el
complejo haya sido legalmente constituido) del artículo 26.4 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo, al afirmar que «la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como
una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna
que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición
de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o
pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra
a) del apartado 1 del artículo 18»».
5. En el supuesto concreto de este expediente, concurren las notas definitorias de
los fraccionamientos de suelo susceptibles de ser realizados bajo la cobertura jurídica
del régimen de comunidad en régimen de propiedad horizontal o en su caso en los
complejos inmobiliarios, y en particular, de los contemplados en el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal, resultando de aplicación el artículo 26.6 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece que «la constitución y modificación del
complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de
propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la
finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable
para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización
administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma». Entender lo contrario y
admitir la pretensión del recurrente supondría eludir el control administrativo, cuya
finalidad no es otra que dar respuesta a la preocupación esencial de legislador
urbanístico: evitar que se constituya un núcleo de población allí donde antes no lo
hubiera, contra las previsiones del planeamiento. Y todo ello, en aras a procurar un
desarrollo urbanístico sostenible, que, como ha enfatizado la mejor doctrina, procure un
adecuado equilibrio entre un eventual aumento de la densidad de viviendas y de
población y las dotaciones, suministros, servicios, infraestructuras y redes públicas
necesarias para el mantenimiento de una digna y adecuada calidad de vida de los
ciudadanos. Preocupaciones, estas últimas, que ciertamente han sido siempre muy
tenidas en cuenta por esta Dirección General, pues al fin y a la postre lo que se pretende
(cfr. Resolución de 6 de junio de 1988) es impedir el establecimiento, en contra del
planeamiento, de un asentamiento residencial humano generador de futuros
requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos. Se trata por
tanto de una autorización, por parte de la Administración competente, como instrumento
de control de la legalidad urbanística y título administrativo habilitante, entendido como
acto administrativo de naturaleza reglada, mediante el cual dicha Administración lleva a
cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los
actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un
derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos
legales y reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por la ley.
6. Como se ha dicho antes, el artículo 26.6 dispone: «(...) La constitución y
modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes
especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal deberá ser autorizada por la Administración competente donde se
ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito
indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la
autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma (...)», pero
dicha exigencia no es absoluta, sino que, en coherencia con la finalidad pretendida, el
mismo precepto continúa: «(...) No será necesaria dicha autorización en los supuestos
siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes
del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la

cve: BOE-A-2021-12496
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