BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89829

y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean
los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones
que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento
del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se
considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad
inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad
exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental
y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos
privativos». Y conforme a la normativa autonómica de aplicación al caso, el título
administrativo habilitante es la licencia urbanística municipal. 4. En tanto que preceptos
invocados en la nota de calificación hay que partir de lo dispuesto en el artículo 10.3 de
la Ley sobre propiedad horizontal («requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos (…)»); y en el ya citado
artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Como ya
indicó este Centro Directivo en Resolución de 28 de mayo de 2014, «ambos preceptos
deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada dada la estrecha relación
existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o
modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y
segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa,
siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos
previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. Por tanto, es la propia
normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo
hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la reforma introducida por una
misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas), que incide coordinadamente en dos normas estatales. La primera, garantiza la
igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene
naturaleza estatutaria, determinando los derechos y deberes urbanísticos del propietario
(Texto Refundido de la Ley de Suelo); mientras que la segunda (Ley sobre Propiedad
Horizontal), tiene un contenido más puramente civil. Los títulos competenciales que
amparan dicha modificación resultan de la disposición final decimonovena, número 1,
que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y
coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 149.1. 13 ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2,
apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del Texto Refundido Ley de Suelo y 10.3 de
la Ley sobre Propiedad Horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1. 8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre
legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre expropiación
forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas». Debe
añadirse que el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad
horizontal tumbada se encuentra en que en esta última se mantiene la unidad jurídica y
funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin
que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de
parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. El régimen de
la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la
comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para
que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total
sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial, que en su artículo 2 declara la
aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5,
o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de
un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en
los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales complejos
inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal (cfr., por todas, las Resoluciones

cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 177