BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89826

como lo han declarado los Tribunales en el procedimiento que detalladamente relata en
su escrito de interposición de recurso. Esto no se discute en la calificación. Como
consecuencia de todo lo declarado por los tribunales, la escritura no supone la
constitución «ex novo» de la comunidad, sino la regularización de la misma, de manera
que se procede a la formalización en escritura pública de la regularización formal de la
situación fáctica y jurídica ya reconocida de la comunidad, que no modifica la situación
jurídica anteriormente existente, más allá de la regularización formal de la titularidad de
los elementos comunes y de la constancia registral en la finca registral correspondiente,
de la pertenencia a la comunidad de todas las parcelas ubicadas en la urbanización. En
definitiva, los tribunales han declarado que la comunidad existía de facto por su propia
configuración física y jurídica, desde el acuerdo de 18 de diciembre de 1999, por lo que
la mera formalización y regularización de dicha situación no constituye una constitución
«ex novo», sino la simple formalización.
Ahora bien, en la constitución formal que ahora se regulariza, además, se aprueban
unos estatutos con la delimitación de los bienes y elementos y servicios comunes y las
cuotas de participación de cada parcela –que recordemos se aplicaban de facto desde el
acuerdo de 1999–, siendo exigible, como señala el registrador y advierte el notario, la
unanimidad para formalizar la inscripción registral de la comunidad. En este punto alega
el recurrente que no es necesaria la unanimidad, y fundamenta su alegación en que la
existencia fáctica de la comunidad, hace que no deba exigirse la exigencia de un título
constitutivo y en caso de que se pretenda regularizar la situación jurídica de la
comunidad, tanto en el supuesto de una preexistencia de hecho como de una previa
constitución, el otorgamiento de la mera formalización de lo ya preexistente no requiere,
en ningún caso, un acuerdo unánime. En suma, que el acuerdo solo pretendía dar forma
a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se
pretendía la constitución sino la formalización.
3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020, resuelve sobre un
supuesto semejante al presente, en el que existiendo una comunidad de propietarios de
hecho se impugnó un acuerdo de formalización de la constitución de la comunidad por
falta de la unanimidad. El Alto Tribunal declara la posibilidad de que haya situaciones
regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido un título
constitutivo de la misma, y así lo reconoce el artículo 2 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley
será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a
lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas
comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo
hubiesen otorgado. En la Sentencia se afirma que ese reconocimiento ha sido «producto
de una obviedad», pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o
semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de
aplicarse esa legislación. Esto no solo es predicable en los bloques de pisos, sino
también en las urbanizaciones. En la sentencia recurrida se entendía que al no haber
votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios. Pero este aserto de
la sentencia recurrida desconocía que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia
configuración física y jurídica, en cuanto que la urbanización gozaba de elementos
privativos y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados
desde la constitución de una entidad urbanística colaboradora. La entidad urbanística se
disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impidió que
sus componentes siguieran integrados en una comunidad de bienes, derechos y
obligaciones, no siendo aceptable que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer
los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les
correspondan según cuota de participación, ya fijada. Por tanto, el acuerdo impugnado
solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la
unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.
Previamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2010, había
declarado que «hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de Propiedad

cve: BOE-A-2021-12496
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Núm. 177