BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89825

individual, ya se trate de edificios o de cada uno de los pisos o locales que lo compongan
de estar dividido en régimen de propiedad horizontal típica, como es el caso, de meras
fincas en las que se ha proyectado edificar; que dándose por tanto esta situación fáctica
(aun prescindiendo de la existencia de título de constitución), a ella le es de aplicación el
régimen jurídico de la Ley sobre propiedad horizontal, y, por tanto, de todos sus
preceptos de carácter imperativo, no susceptibles de elusión en virtud de pacto
estatutario, entre los que se encuentra lo referente al deber que tiene todo propietario de
contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, es
decir, a los gastos generales; que la inscripción no es constitutiva del régimen de
propiedad horizontal ni directamente necesaria; en definitiva, el recurrente alega que, la
comunidad existía de facto por su propia configuración física y jurídica, habiéndose
acordado la constitución de la comunidad en acuerdo de fecha 18 de diciembre de 1999,
aprobando sus estatutos con la delimitación de los bienes y elementos y servicios
comunes y las cuotas de participación de cada parcela, por lo que la mera formalización
y regularización de dicha situación no constituye una constitución «ex novo», sino la
simple formalización, no siendo exigible la unanimidad para formalizar la inscripción
registral de la comunidad; que la existencia fáctica de la comunidad hace que no deba
exigirse la existencia de un título constitutivo y en caso de que se pretenda regularizar la
situación jurídica de la comunidad, tanto en el supuesto de una preexistencia de hecho
como de una previa constitución, el otorgamiento de la mera formalización de lo ya
preexistente no requiere, en ningún caso, un acuerdo unánime. En suma, el acuerdo solo
pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la
unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.
b) Respecto de la exigencia de autorización administrativa, que no es necesaria la
autorización cuando el número y características de los elementos privativos resultantes
del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones que integren aquel o cuando la modificación del
complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos, y en este
caso, no supone un incremento del número de viviendas del ámbito, ni se crean parcelas
independientes, incluyendo parcelas que son ya jurídica y registralmente independientes,
en las que se recogen además las edificaciones ya existentes en las mismas, para las
que en su día fue concedida licencia municipal de obras y que igualmente se encuentran
inscritas en el Registro.
2. En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la necesidad de la
autorización unánime de todos los propietarios de las fincas que forman parte del
complejo inmobiliario que se pretende inscribir, es correcta la motivación del registrador
cuando señala la exigencia del párrafo sexto del artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en relación con el artículo 24.1 del mismo cuerpo legal introducido por la
Ley 8/1999 de 6 de abril, por el cual, los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán
a las siguientes reglas: «(...) Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo,
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán
para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de las cuotas de participación». En ese sentido, el notario autorizante advierte que
«la eficacia civil y registral del acto de otorgamiento del título constitutivo mediante
elevación a público del acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal
requerirá el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios que
integren el ámbito de dicha propiedad». Advertencia, que reitera posteriormente en la
escritura posterior de recapitulación de las adhesiones y ratificaciones que se han
producido.
Las alegaciones del recurrente se fundamentan en la preexistencia de una
comunidad de propietarios de facto o de hecho procedente de la antigua asociación de
vecinos que integraban las propiedades del conjunto. Efectivamente esto es así, tal y

cve: BOE-A-2021-12496
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Núm. 177